Comment investir dans l’immobilier en viager ?

Mis à jour le 29/08/2024

Plusieurs solutions existent pour investir dans l'immobilier : vente aux enchères immobilières notariales, achat en direct, en scpi, en nue-propriété… Parmi elles : acheter en viager.
Qu'est-ce que le viager ? Comment calculer la rente viagère ?
Quelles sont les avatages de l'investissement en viager ?
Réponses avec Le Plan Immobilier.

Le viager : définition

Le principe de l'achat en viager est simple. L'acquéreur achète un bien immobilier et n'en devient pleinement propriétaire qu'au décès du vendeur. Cette pratique est encadrée par la loi pour protéger les deux parties. Les démarches se font devant notaire.

Lors d’une vente en viager, l’acquéreur (débirentier) verse au propriétaire (crédirentier) une rente périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Le prix de vente subit une décote pour compenser la privation du droit d’usage et d’habitation supportée par le débirentier. La rente dite « viagère » prend fin lors du décès du crédirentier. Deux types de viagers existent :

Le viager occupé. Le propriétaire conserve le droit d’usage et l’usufruit jusqu’à son décès. S’il le souhaite, il peut demeurer dans le logement ou le mettre en location et percevoir des loyers.
Le viager libre. Une fois la signature de l’acte de vente effectuée, l’acquéreur peut occuper le bien. Il n’a pas besoin d’attendre le décès du vendeur.

Une vente en viager est fondée sur le principe d’aléa. Au moment de la signature de l’acte authentique, ni le propriétaire ni l’acquéreur ne connaissent le montant de la vente. Il varie selon la date de décès du vendeur. Cette incertitude constitue un risque, obligatoire dans le cadre d’une vente en viager. L’absence d’aléa peut en provoquer l’annulation. Si le crédirentier est malade au moment de la vente et décède dans les 20 jours suivants.

Bon à savoir
Le marché du viager en France

Selon le baromètre de l’Institut d’Expertise et de Formation au Viager (IEFV), 5 000 ventes en viager sont conclues en moyenne chaque année. Ce marché de niche représente 0,5 % du nombre global des transactions immobilières. Le viager occupé domine avec 90 % des ventes.

Les 3 principales motivations des investisseurs sont, par ordre d’importance : « acquérir un bien sans avoir recours à un crédit bancaire » à 82 %, « réaliser un placement immobilier plus avantageux » à 78 % et « préparer sa future retraite par capitalisation » à 68 % (étude Proxivia - 2020).

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Comment calculer le montant d’une rente viagère ?

Lors d’un achat en viager, la totalité du prix de vente n’est pas versée le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. La plupart du temps, il se divise en deux sommes :

Le bouquet. Il s’agit de la part du prix de vente payée comptant le jour de la signature. Non obligatoire, elle correspond généralement à 30 % de la valeur totale du bien.
La rente viagère. Fixé dans l’acte de vente pour la première année, son montant prend en compte plusieurs critères : la valeur du bien, l'âge et l'espérance de vie du ou des vendeurs, le montant du bouquet et le type d'occupation (éventuellement les loyers perçus par le vendeur si son bien était mis en location).

Le montant de la rente viagère est calculé par le notaire en fonction de barèmes existants. En présence d’une clause d’indexation dans le contrat, il peut être automatiquement révisé chaque année (sur la base d’un indice de l’Insee par exemple). Dépendante de la durée de vie du crédirentier, la valeur totale de la rente reste inconnue jusqu’à son décès.

Bon à savoir
A qui est versée la rente viagère ?

Lorsqu’il y a plusieurs vendeurs (époux ou indivisaires : frères et sœurs), la rente est payée à chacun d’entre eux. Si l’un des crédirentiers décède, elle est :

reversée dans son intégralité au survivant sans subir de modification, sauf si le contrat prévoit une clause de réversibilité particulière. C’est le cas d’une rente réversible. La réversion peut être totale (le montant initial de la rente est maintenu) ou partielle (la rente à verser est réduite).
diminuée graduellement en fonction des décès. La rente est dite réductible.

Les 5 avantages de l'investissement en viager

Acheter en viager a 5 avantages :

Acquérir un bien à prix réduit grâce à la décote d’occupation, dans le cas d’un viager occupé.
Investir dans l'immobilier sans recourir au crédit immobilier. Le viager rend possible un achat immobilier sans un apport. L’acquéreur ne verse pas d’intérêts bancaires et peut échelonner le paiement grâce à la rente.
Bénéficier d’un cadre fiscal favorable. Les frais de notaire sont calculés en fonction de la valeur décotée du bien. L’acquéreur d’un viager occupé peut déclarer la valeur de la nue-propriété du bien, et non la valeur de la pleine propriété dans sa base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Réaliser un investissement socialement utile. Le viager améliore les conditions de vie des personnes âgées. Ce type d'achat immobilier est aussi possible auprès de ses parents ou ses proches.
Investir souplement. L’investisseur a la possibilité de revendre le bien en viager, sans demander l’accord du crédirentier, s’il n’a plus la possibilité de payer la rente. Les rentes devront continuer à être versées, selon les modalités antérieures, par le nouvel acquéreur.