Comment fixer un loyer ?

Quelles sont les règles en vigueur ?

En France, la fixation du montant du loyer appliqué au premier locataire d’un logement est normalement libre. Au moment d’aborder le marché de la location, le futur bailleur détermine le loyer qu’il juge pouvoir demander au regard des conditions de la commune et du quartier concernés. Toutefois, cette règle générale souffre de nombreuses exceptions.

Par exemple, les logements acquis dans le cadre d’un dispositif fiscal particulier (loi Pinel) obéissent à des règles précises de fixation de leur loyer. La loi ELAN a décidé en outre la réactivation de l’encadrement des loyers dans les villes situées en zones tendues. Cette disposition s’applique notamment à Paris à tous les baux en résidence principale, que la location soit vide ou meublée, signés à compter du 1er juillet 2019. Le propriétaire doit alors respecter un loyer de référence fixé par arrêté préfectoral.

Le bon calcul pour fixer un loyer

Pour calculer le loyer, il faut prendre en compte les éléments suivants :

• Les caractéristiques du logement (surface, nombre de pièces, standing, parking…)
• L’environnement (nuisances, commodités…)
• L’état de l’offre et de la demande dans le secteur concerné

En France, le rapport locatif moyen se situe actuellement autour de 6 % brut. Néanmoins ce rapport déterminé par la loi de l’offre et de la demande varie d’une commune à l’autre. De nombreux sites spécialisés renseignent les Internautes sur le rendement locatif de leur commune.

Il suffit d’appliquer ce pourcentage à l’investissement consenti pour obtenir le montant du loyer théoriquement exigible.

Le résultat obtenu doit être rapporté à la qualité de l’offre : l’appartement proposé à la location présente-t-il des prestations inférieures, conformes ou supérieures à la moyenne ? Une évaluation par comparaison avec les offres de location équivalentes (type d’appartement identique dans le même secteur) permet d’ajuster à la hausse ou à la baisse le montant du loyer calculé précédemment.

Et les charges locatives ?

Certaines charges sont dites locatives, car récupérables par le propriétaire auprès du locataire. Attention, ces charges ne sont pas intégrées au montant du loyer. Elles font l’objet d’un calcul spécifique, et le total mensuel de l’avance sur charge demandée doit être clairement mentionné dans l’annonce comme dans le bail. La liste précise des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Globalement celles-ci concernent :

• Les dépenses d’entretien (nettoyage des parties communes et des espaces verts) ;
• Les petites réparations (entretien ascenseur et/ou chaudière individuelle…) ;
• Tous les services qui profitent directement au locataire (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, chauffage, eau, électricité…).

Calcul loyer : un exemple pour mieux comprendre

La ville de Rouen affiche un rendement locatif moyen de 6,2 %. Monsieur Durant y a acquis un appartement T3 pour un investissement de 150 000 euros. Ce taux de rendement permet d’envisager 9 300 euros (6,2 % de 150 000 euros) de revenus fonciers annuels, soit un loyer mensuel de 775 euros. Parce qu’il offre une belle exposition sud et une place de parking, monsieur Durant, après étude par comparaison, a décidé d’aborder le marché de la location avec un loyer de 800 euros. Monsieur Durant assume en outre 1 800 euros de charges annuelles pour ce T3, dont 500 sont légalement imputables au locataire. La part mensuelle des charges récupérées auprès de ce dernier s’élève donc à 500/12, soit 41,66 euros.

Lorsque la fixation du loyer n’est pas directement encadrée par la loi, elle l’est de facto par les réalités du marché. La détermination d’un loyer obéit à des critères très précis. L’important reste d’aborder le marché au juste prix, ni plus ni moins !

Pour aller plus loin :

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