Une opportunité à suivre de près pour les acteurs de l’immobilier neuf, notamment en zone tendue !
Décryptage. Présenté par Le Plan Immobilier.
Des millions de m² sous-exploités dans le parc tertiaire
En Île-de-France, environ 5,2 millions de m² de bureaux sont aujourd’hui vacants, représentant près de 15 % du parc régional, selon le consortium des bureaux de France (2025).
Cette vacance est le résultat d’une évolution profonde des usages du bureau : généralisation du télétravail, diminution des surfaces par salarié, développement d’espaces partagés.
Une solution pour produire des logements en ville
La reconversion des bureaux pourrait générer 25 000 logements à court terme et jusqu’à 70 000 logements à long terme, selon les estimations du Ministère du Logement.
Cette solution permettrait de répondre à la forte demande en logement neuf, tout en limitant l’étalement urbain et les émissions carbone liées à la construction neuve.
Qu'est-ce qu'un logement neuf ?
Un cadre incitatif pour favoriser la transformation
De nouveaux leviers fiscaux intégrés à la loi de finances 2025
Afin de rendre ces projets de reconversion plus attractifs, plusieurs incitations ont été adoptées :
| Dispositif | Effet pour le porteur de projet |
|---|---|
| Exonération de la taxe sur les bureaux | Économie de +20 €/m² en Île-de-France et PACA pour les projets transformés |
| Taxe d’aménagement spécifique | Recette locale pour les collectivités qui soutiennent la transformation |
| Bonus de constructibilité | Jusqu’à +30 % de surface supplémentaire autorisée par les communes |
Trois axes d’action pour un changement à l’échelle nationale
Mobiliser les outils existants et renforcer le financement
La proposition de loi portée par le député Romain Daubié introduit deux nouveautés majeures :
- Assouplissement des règles d’urbanisme : le changement de destination pourra être autorisé même si le PLU ne le prévoit pas.
- Permis de construire à destination multiple : il permettra d’intégrer dans un même projet des logements, bureaux et commerces.
L’État consacre par ailleurs 20 millions d’euros d’aides à la pierre pour soutenir ces opérations. Un prêt dit PHB 2.0 est également mobilisé à hauteur de 140 millions d’euros, via Action Logement et la Banque des Territoires, pour favoriser des opérations de logement abordable.
Qu'est-ce qu'un programme immobilier neuf ?
Pour aller plus loin :
Lancer une expérimentation régionale
Une expérimentation est lancée en Île-de-France. Elle vise à recenser les projets en attente, identifier les freins administratifs et techniques, et tester des dispositifs innovants.
Un AMI (appel à manifestation d’intérêt) est en cours depuis mars 2025.
Structurer l'action territoriale
Des comités locaux de suivi seront mis en place pour coordonner les investissements. Une mission est également dédiée au quartier de La Défense, en lien avec les acteurs publics et privés.
Des travaux nationaux pour lever les freins techniques
Deux groupes de travail analysent actuellement les freins économiques et réglementaires :
- Un groupe piloté par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) et Action Logement sur le modèle économique et les incitations pour les promoteurs immobiliers.
- Un groupe sur la simplification des normes (accessibilité, incendie, acoustique) coordonné par des opérateurs publics et privés.
Un nouveau levier pour les professionnels de l’immobilier neuf
La reconversion des bureaux vacants constitue un levier stratégique pour :
- Renouveler l’offre résidentielle dans les centres urbains,
- Valoriser des actifs tertiaires obsolètes,
- Produire du logement neuf sans consommer de nouveaux sols.
Rôle du promoteur immobilier
Penser la ville de demain à partir de l’existant
La transformation des bureaux vacants invite à repenser les méthodes de production du logement.
À l’heure où les objectifs de sobriété foncière s’imposent, la filière est confrontée à une réflexion structurelle : comment intégrer durablement la transformation d’usage dans la stratégie de développement du logement neuf ?
