Acheteurs étrangers dans l’immobilier : quels avantages ?

Achat immobilier en France pour un étranger : un régime juridique avantageux

En matière immobilière, c’est la loi du pays où se trouve le bien qui prévaut. Lorsqu’un ressortissant étranger réalise un investissement en France, c’est donc la loi française qui s’applique : une notion à prendre en compte au moment de gérer la fiscalité ou la revente éventuelle du bien, par exemple.

En revanche, un achat immobilier en France peut être intéressant pour un étranger, notamment s’il souhaite se constituer un patrimoine pour préparer sa succession. En effet, en cas de décès de l’acquéreur, le bien n’est pas soumis à la loi française. Depuis le 17 août 2015, conformément au Règlement européen du 4 juillet 2012, ce n’est pas la loi de situation du bien qui s’applique lors d’une transmission de patrimoine, mais celle du pays où réside l’acquéreur. C’est donc elle qui détermine qui peut hériter du bien et le montant des droits à verser : un intérêt de taille, si les lois concernant la transmission de patrimoine sont plus avantageuses dans le pays où réside le propriétaire.

Par ailleurs, l’acheteur a également le droit de constituer une société pour effectuer l’acquisition, avec un régime juridique plus ou moins avantageux selon le statut choisi.

La fiscalité appliquée aux investisseurs étrangers

Les achats immobiliers en France sont soumis au paiement de certains impôts, pour les investisseurs français comme pour les étrangers. Ces impôts diffèrent, selon que l’acheteur est résident ou non. Toutefois, la fiscalité peut s’avérer avantageuse dans certains cas, en particulier pour l’achat d’un bien neuf :

• la loi Duflot est par exemple applicable aux investisseurs étrangers. Elle ouvre notamment droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient des logements neufs ;
• en cas de vente du bien, la plus-value nette est soumise à un taux d’imposition de 34,5 %, avec une surtaxe si les plus-values sont supérieures à 50 000 € : toutefois, il est possible d’être exonéré de taxation sur les plus-values, si le bien cédé est la résidence fiscale du vendeur par exemple.

Concernant l’impôt sur la fortune, les personnes physiques dont le domicile fiscal se situe en France ne sont pas soumises à l’ISF, si la valeur nette de leur patrimoine en France et hors France est inférieure à 1,3 million d’euros. La règle est la même pour les non-résidents et les personnes physiques dont le domicile fiscal est basé à l’étranger : toutefois, seule la valeur nette de leurs biens situés en France est prise en compte.

Investir en France dans l’immobilier : la question du financement

Pour effectuer un investissement en France, un acheteur étranger peut tout à fait solliciter un prêt immobilier. Il doit pour cela réunir les conditions requises, c’est-à-dire une situation financière et professionnelle stable ainsi qu’une durée de séjour suffisante sur le sol français.

Pour les ressortissants de l’UE, solliciter un prêt immobilier se fait dans les mêmes conditions que pour un citoyen français. Seule exception : les non-Monégasques résidents de Monaco. En effet, les conditions de résidence au sein de la principauté étant très exigeantes, notamment en cas de perte d’emploi, les banques n'acceptent que très rarement les demandes de prêt.

Pour les investisseurs non-ressortissants de l’Union européenne, plusieurs options :

• s'ils vivent en France pour des raisons professionnelles, ils doivent disposer d’une carte de séjour vous autorisant à travailler
• s'ils sont titulaires d’une carte de résident longue durée, la mention « résident longue durée – CE » doit y figurer

Il est bon de savoir que plus la durée de travail en France est longue, plus un dossier de demande de prêt sera bien considéré par les banques. Ainsi, au dessous de 5 ans d'ancienneté, les banques refusent les prêts.

Au moment de solliciter un prêt, plusieurs documents peuvent être exigés, notamment :

• une pièce d'identitié
• la copie du titre de séjour
• les relevés de comptes des 6 derniers mois
• la copie des 3 dernières fiches de paie
• le dernier avis d'imposition
• une copie des tableaux d'amortissement si l'acheteur a déjà souscrit un prêt

Pour aller plus loin :

Qu’est-ce qu’un conseiller en gestion de patrimoine ?
Les questions à se poser avant de se lancer dans l'investissement locatif