Louer meublé ou vide : comment choisir ?

Location vide ou meublée : quelle différence ?

Une location vide ou location nue concerne un logement sans meubles. À l’inverse, une location meublée concerne un logement meublé pouvant être immédiatement occupé par un locataire. Le logement meublé doit obligatoirement fournir l’électroménager, les ustensiles de cuisine et la vaisselle nécessaires à la préparation des repas, ainsi que le nécessaire pour pouvoir y vivre et dormir normalement. 

Opter pour la location en meublé, c’est s’orienter vers les petites surfaces du studio au T1. La location meublée s’adresse en effet aux étudiants ou aux cadres en mobilité géographique. À l’inverse, la location vide concerne le plus souvent des logements de moyennes et grandes surfaces du T2 au T5. Les locataires attendus vont du jeune couple qui démarre dans la vie aux retraités en passant par les familles décidées à se poser pour une période relativement longue.

Baux : quels sont les choix possibles ?

Encadrés par la loi, les contrats de location sont obligatoires et les obligations qu’ils impliquent très différentes.

Baux applicables à une location meublée

• Le bail location meublée résidence principale : durée de 12 mois, dépôt de garantie de 2 mois, renouvelable tacitement, et préavis de 1 mois en cas de départ
• Le bail étudiant : durée de 9 mois, dépôt de garantie de 2 mois, préavis de 1 mois en cas de départ, non renouvelable
• Le bail mobilité : durée de 1 à 10 mois, préavis de 1 mois, pas de dépôt de garantie

Bail applicable à une location vide

•  Le bail location vide loi ALUR : durée de 3 ans, préavis de 3 mois (ramené à 1 mois dans les cas prévus par la loi), dépôt de garantie de 2 mois, renouvelable tacitement

La location meublée propose contrairement au logement vide plus de choix en matière de baux. Une sélection qui vous permettra de choisir le contrat le moins contraignant pour vous et pour votre locataire.

La gestion locative : avantage de la location vide

Avec un turnover plus important, la gestion locative en location meublée est chronophage. Les efforts dédiés à la recherche d’un locataire et à la formalisation du contrat en meublé sont importants et indispensables pour limiter les risques de vacance locative et assurer une location sereine. Cette gestion locative est de fait moins importante en location vide. Le turnover plus espacé des locataires rend moins fréquentes les formalités d’entrée et de sortie.

Le statut fiscal : les différences à noter

Les loyers résultant de la location d’un logement meublé sont soumis à l’impôt au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire peut opter pour le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP) qui offre de nombreux avantages notamment en matière de taux d’imposition.

Les loyers générés par la location d’un logement vide sont qualifiés de revenus fonciers et à déclarer au titre de l’impôt sur le revenu (formulaire n° 2042). Le propriétaire peut choisir le régime micro-foncier qui lui octroie un abattement de 30 % au titre de ses charges ou opter pour le régime réel pour lequel les charges déduites sont celles effectivement supportées durant l’année d’imposition. 

Location vide ou meublée : quel rendement ?

La location meublée, si elle implique une gestion plus lourde, offre généralement un rendement plus élevé. Un meublé se loue généralement 10 à 20 % plus cher que son équivalent vide. Bien évidemment la rentabilité reste déterminée par l’attractivité du bien. À ce titre, un projet d’investissement locatif, qu’il opte pour la location meublée ou vide, implique une sélection rigoureuse de ce dernier. Il s’agit ni plus ni moins d’adapter son offre future à la demande réelle constatée dans la commune concernée. S’il est judicieux d’opter pour une location meublée dans une ville étudiante, il sera à l’inverse plus avantageux de faire le choix d’une location vide et spacieuse dans une ville où l’offre locative à destination des familles reste tendue. 

Pour aller plus loin :

Tout savoir sur la gestion locative
Pourquoi se lancer dans l’investissement locatif ?