Loi ALUR : l’immobilier neuf gagne en attractivité

Loi ALUR : une incitation à construire du logement neuf

Face à la pénurie chronique de logements en France, la loi ALUR offre un cadre incitatif à la construction. Celle-ci favorise en effet :

• L’adoption des plans locaux d’urbanismes (PLU)
• La modernisation des règles d’urbanisme applicables aux communes ou aux communautés de communes
• La clarification et la hiérarchisation des normes de construction
• La suppression des coefficients d’occupation des sols (COS)
• La suppression de la taille minimale des terrains constructibles
• L’implantation sur d’anciennes friches industrielles après étude du risque pollution

Une meilleure rentabilité locative avec la loi ALUR

En augmentant le nombre de constructions neuves, la loi ALUR participe à la réduction des prix d’achat entre le neuf et l’ancien. Un prix au m² des logements neufs plus bas, c’est pour tout investisseur immobilier une hausse de sa rentabilité locative. Une bonne nouvelle qui s’ajoute aux multiples avantages du neuf sur l’ancien en matière d’investissement locatif :

• Frais de notaire réduits (entre 2 et 3 % pour le neuf contre 7 à 8 % pour l’ancien)
• Exonération partielle ou totale de taxe foncière (l’exonération de 2 ans peut atteindre 5 ans pour un bâtiment basse consommation)
• Absence de travaux et de remise aux normes à réaliser pour pouvoir louer
• Garantie décennale du gros œuvre
• De bonnes performances énergétiques dans un contexte de surenchérissement des énergies
• Une attractivité locative qui limite le risque de carence

Le neuf permet d’envisager un investissement sûr et de maîtriser sur le long terme. Si ces atouts sont connus depuis longtemps par les investisseurs immobiliers, la loi ALUR tend à renforcer plus encore son attractivité.

Un nouvel équilibre bailleur-locataire

L’adoption de la loi ALUR en décembre 2014 a instauré un nouvel équilibre entre le bailleur et son locataire. Si certaines dispositions comme l’encadrement des loyers ou la garantie universelle des loyers (GUL) ont finalement été abandonnées, d’autres sont en vigueur et doivent être respectées :

• Le plafonnement des frais d’agence : les frais liés à la visite du logement, à la constitution du dossier, à la rédaction du bail et à l’état des lieux sont désormais partagés entre le bailleur et le locataire. Ces frais sont calculés et régulés en fonction de la surface habitable.
• Le délai de préavis : dans les zones tendues définies par décret, le délai de préavis dû par le locataire au bailleur pour mettre fin au contrat de location est ramené de 3 à 1 mois. En dehors de ces zones, les cas pouvant ramener ce délai à 1 mois sont notoirement élargis.
• Le dépôt de garantie : le montant du dépôt de garantie pour les locations meublées est désormais au maximum de 2 mois de loyer hors charges. Pour les locations vides, ce montant est plafonné à 1 mois de loyer hors charges.
• Modèle type de bail : il est désormais possible de télécharger un modèle de bail ALUR. Un contrat de location qui stipule clairement les droits et les obligations du bailleur et du locataire.
• Modèle d’état des lieux : la loi ALUR a instauré un modèle type pour les états des lieux d’entrée et de sortie. Sa grille de vétusté permet de déterminer plus aisément ce qui relève de la vétusté à charge du propriétaire d’une détérioration anormale à charge du locataire. Un document important pour limiter les conflits dans cette phase délicate de la gestion locative.

Les trois points à retenir sur la loi ALUR :

• La loi ALUR a été a instaurée en décembre 2014 pour créer un nouvel équilibre entre le bailleur et son locataire.
• La loi ALUR contribue à réduire les prix d’achat entre l’immobilier neuf et l’ancien.
• Ce dispositif et ses avantages renforcent l’attrait de l’immobilier neuf.

Pour aller plus loin :

4 questions à se poser avant de se lancer dans l’investissement locatif
L’encadrement des loyers en 6 questions