L’encadrement des loyers en 6 questions

Mis à jour le 28/10/2024

Intégré à la loi ALUR puis à la loi ELAN de 2018, l’encadrement des loyers impose aux bailleurs un plafond de prix de location au mètre carré dans certaines villes. Vous êtes propriétaire d’un bien en location ? Voici tout ce qu’il faut savoir de l’encadrement des loyers en 6 questions.

L’encadrement des loyers, c’est quoi ?

L’encadrement des loyers est un dispositif légal qui permet à certaines communes de France de contrôler l’envol des prix des loyers en fixant un montant maximal. Il est apparu la première fois dans la loi ALUR. Après plusieurs essais invalidés par des tribunaux (Paris et Lille), l’encadrement des loyers a été revu et repensé sous forme d’une expérimentation de 5 ans dans la loi ELAN (novembre 2018).

Attention, il ne faut pas confondre le dispositif d’encadrement des loyers avec le dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers en cours dans 28 agglomérations françaises.

Les collectivités qui se sont portées volontaires peuvent désormais mettre en place l’encadrement des loyers sur leur territoire. Pour cela, elles doivent mettre en place un observatoire local des loyers.

Concrètement, chaque année, l’observatoire local des loyers étudiera le marché locatif de son territoire et les niveaux de loyers. Il sera alors en mesure de définir un loyer de référence, aussi appelé loyer médian, par secteur géographique et par catégories de logement.

Il est exprimé en €/m2 de surface habitable, hors charges, et concerne les locations vides.

A partir de ce loyer de référence, il sera alors possible de calculer :

le loyer de référence meublé = loyer de référence + majoration unitaire
le loyer de référence majoré = loyer de référence + 20%
le loyer de référence minoré = loyer de référence – 30%

Le montant du loyer de référence et des loyers majoré et minoré sera fixé chaque année localement par un arrêté préfectoral.

Ma ville est-elle concernée par l’encadrement des loyers ?

Les villes concernées par l’encadrement des loyers se trouvent dans des zones dans lesquelles le marché immobilier est tendu. L’encadrement des loyers est en phase d’expérimentation pour 5 ans. Seules les collectivités s’étant portées volontaires pour tester pourront le mettre en place. Il s’agit :

des EPCI compétents en matière d’habitat
de Paris et des Etablissements publics territoriaux de la Métropole du grand Paris
des métropoles de Lyon, Aix-en-Provence et Marseille

Pour le moment, seule Paris a mis en place l’encadrement des loyers à partir du 1er juillet 2019.

Bon à savoir
Une location de tourisme est-elle concernée ?

Les locations de tourisme « Airbnb » ne sont pas comprises dans ce dispositif car elles ne sont pas la résidence principale du locataire.

Encadrement des loyers : dans quelle catégorie se trouve mon logement ?

Le dispositif d’encadrement des loyers tel qu’il est prévu dans la loi ELAN prévoit plusieurs catégories de logement. De la catégorie d’un appartement ou d’une maison dépend le loyer médian. 3 critères permettent de définir la catégorie :

meublé / non meublé
le nombre de pièces : 1, 2, 3 et « 4 et plus »
l’année de construction de l’immeuble
- avant 1946
- de 1946 à 1970
- de 1971 à 1990
- après 1990

Comment fixer le prix d’un loyer avec le loyer de référence ?

Le propriétaire bailleur doit en premier lieu vérifier que l’encadrement des loyers s’applique dans la commune dans laquelle est situé le bien à louer. Un simple appel au service logement de la mairie suffit. Ensuite, il doit déterminer la catégorie de son logement en reprenant les critères présentés précédemment. Une fois la catégorie définie, il peut connaître le loyer de référence par mètre carré ainsi que les montants minoré et majoré. Cela signifie, qu’il doit choisir un prix de loyer au mètre carré de surface habitable hors charges compris entre le montant minoré et le montant majoré.

Le bail signé entre le locataire et le bailleur doit mentionner le loyer de référence correspondant au logement. Les éléments justifiant un complément de prix doivent également être précisés.

Chaque observatoire local doit mettre les données à disposition du public. Paris est la première ville à remettre en place l’encadrement des loyers. Fin mai, l’arrêté préfectoral contenant le loyer de référence et les loyers majoré et minoré a été publié. Tous les chiffres sont disponibles en ligne sur le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Habitat et du Logement (DRIHL) d’Ile-de-France.

Comment échapper à l’encadrement des loyers ?

Le montant du loyer hors charges par mètre carré doit être compris entre le loyer minoré et le loyer majoré. Il existe cependant des cas dans lesquels le bailleur peut demander un complément de loyer. Pour cela, il faut que le logement possède des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux autres logements équivalents : une localisation, un niveau de confort …

Ces caractéristiques devront être précisées dans le contrat de bail : caractéristiques et montant du complément de prix demandé.

Quelles sanctions en cas de non respect de l’encadrement des loyers ?

Si le locataire constate que le loyer qu’il paie n’est pas conforme, il doit mettre en demeure le bailleur dans le mois qui suit la signature du contrat de location. Le bailleur a ensuite 1 mois pour se mettre en conformité. Si la mise en demeure reste sans effet, le locataire peut alors se tourner vers la justice. Cette-dernière définira une amende ainsi qu’une obligation de diminution du loyer. L’amende sera de maximum 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.