Créer une SCI pour un achat immobilier dans le neuf

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile immobilière (SCI) est une personne morale représentée par au moins deux associés, sans apport de capital social minimal et pour une durée maximale limitée à 99 ans. Ainsi, créer une SCI pour effectuer un achat immobilier permet à la société civile de devenir propriétaire d’un voire de plusieurs biens immobiliers.

Tous les associés possèdent des parts au sein de la SCI, cette dernière étant gérée en commun par tous les membres, de manière collective. Chaque personne bénéficie d’un droit de vote et de responsabilités fixées à hauteur de son capital. La SCI est gérée et représentée par un gérant, désigné par un vote des associés ou par les statuts de la société. Ces statuts fixent et limitent les pouvoirs du gérant.

Contrairement à une indivision, les associés peuvent posséder des parts différentes au sein de la société. Les éventuels bénéfices réalisés seront reversés entre chaque membre, en fonction desdites parts. De même, dans une société civile immobilière, un associé peut vendre ses parts s’il le souhaite, sans mettre en péril la SCI et sans entraîner la vente du bien immobilier. Ce cas de figure est, en revanche, fréquent dans une indivision.

Pourquoi créer une SCI pour effectuer un achat immobilier ?

Créer une SCI pour acheter un bien immobilier et le gérer présente plusieurs avantages et souplesses juridiques.

Acheter un bien immobilier pour un couple non marié

Créer une SCI est avantageux pour les couples non mariés ou pacsés désireux d’acheter un bien immobilier. La société civile immobilière permet aux concubins la possibilité d’être copropriétaires de leur logement et leur offre surtout plus de souplesse que l’indivision, notamment en cas de séparation ou de décès.

Dans le premier cas de figure, l’un des associés peut céder ses parts à l’autre. Dans le second, les potentiels héritiers récupèrent uniquement les parts de la personne décédée et ne peuvent ainsi pas vendre le bien immobilier sans l’accord de l’associé vivant.

Transmettre plus facilement son patrimoine

Dans le cas de la création d’une SCI familiale, l’intégration des descendants au sein de la société facilite la transmission de son patrimoine. Tous les 10 ans, il est possible de céder des parts de la société civile immobilière à ses enfants, par exemple. Si ces derniers doivent payer des droits de successions dessus, une décote d’environ 10 % de la valeur réelle du bien est accordée par l’administration fiscale.

Effectuer un achat immobilier à plusieurs

Certains achats immobiliers sont très difficiles, voire impossibles à réaliser seul. C’est notamment le cas pour l’achat d’un immeuble, projet très onéreux. La création d’une SCI permettra de réaliser cet investissement à plusieurs, que ce soit entre membres de la même famille ou non.

Plusieurs avantages fiscaux

En cas de bénéfices, créer une SCI offre deux options aux associés. Ces derniers peuvent ainsi choisir l’impôt sur le revenu en tant que revenu foncier. Les éventuels déficits peuvent également être déduits des revenus dans une limite de 10 700 € par an.

Autre possibilité pour les associés : opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette imposition présente un avantage à moyen terme - pendant la durée de l’amortissement de l’immeuble par exemple – puisque les charges réelles de la société peuvent être déduites. En revanche, lors de la cession du bien immobilier, l’imposition risque d’être plus importante.

Pour aller plus loin :

Pourquoi défiscaliser ?
Faut-il investir dans une SCPI ?