Tout savoir sur la gestion locative

La gestion locative, qu’est-ce que c’est ?

La gestion locative désigne l’ensemble des tâches essentielles à la gestion quotidienne d’un bien immobilier. Le propriétaire devient alors un bailleur. Il met en location un logement décent et doit effectuer les démarches suivantes :

• Recherche et sélection du locataire
• Rédaction du bail
• Réalisation de l’état des lieux d'entrée et de sortie
• Perception des loyers et envoi des quittances
• Suivi des charges
• Révision du loyer
• Traitement des impayés si nécessaire
• Entretien du bien

Il n’est pas nécessaire d’avoir un diplôme particulier ou un agrément pour réaliser ce suivi. Chaque propriétaire peut réaliser lui-même la gestion de ses biens. Cependant certains documents, comme le bail ou l’état des lieux, sont réglementés et doivent être remplis et signés en bonne et due forme.

Très couramment, les propriétaires font appel à professionnel de la gestion locative.

Comment fonctionne la gestion locative via une agence ?

Administrer la location d’un bien immobilier peut être source de stress et de perte de temps. Des professionnels proposent de gérer les biens immobiliers à la place des propriétaires.

Pourquoi faire appel à un service de gestion locative ?

Les raisons qui justifient de bénéficier des services d’un administrateur de bien ou d’un professionnel de la gestion locative sont nombreuses. On peut toutefois mettre à en avant le gain de temps et le gain d’expertise. Mandater un professionnel peut être une bonne idée lorsque :

• le propriétaire ne réside pas dans la même ville
• le propriétaire possède plusieurs biens immobiliers à mettre en location
• le propriétaire ne souhaite pas entrer directement en relation avec le locataire mais faire appel à un intermédiaire

Le mandat de gestion locative

Les deux parties signent un mandat de gestion locative qui donne au professionnel le pouvoir d'accomplir au nom du propriétaire les actes liés à la gestion du bien. Le mandataire peut être un administrateur de biens, un agent immobilier ou un notaire voire un syndic. La mission, ses contours et les frais liés doivent être clairement spécifiés dans le mandat.

La plupart du temps, l’agence de gestion locative propose les services suivants :

• Estimation du loyer
• Constitution d’un dossier de mise en location avec les pièces nécessaires (diagnostiques …)
• Recherche d’un locataire (communication, annonce …)
• Sélection d’un locataire
• Rédaction du bail
• Gestion du dépôt de garantie
• Réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie

Le contenu du mandat peut être établi au cas par cas selon les besoins du propriétaire. Les tarifs dépendront des services commandés.

Le mandat de gestion locative est signé pour un an et est renouvelé par tacite reconduction.

Zoom sur les garanties locatives

En plus de la réalisation des tâches de gestion locative, les agences proposent de souscrire à des garanties locatives. Elles ne sont pas obligatoires. Il s’agit de couvrir les risques liés à la mise en location d’un appartement ou d’une maison. Ces garanties sont :

• la prise en charge des loyers impayés par le locataire
• la prise en charge de certains frais liés aux détériorations immobilières
• la protection juridique liée aux litiges des contrats de location
• le versement d’un loyer si le bien est vacant

Tous les professionnels n’offrent pas exactement les mêmes garanties. Il convient de lire en détail les contrats.

La gestion locative : combien ça coûte ?

Les frais de la gestion locative dépendent des prestations souscrites et varient d’un mandataire à l’autre. Certains se rémunèrent à hauteur d’un pourcentage sur le loyer ou sur les sommes perçues (de 5% à 9% en moyenne). D’autres proposent des forfaits.

Dans les deux cas, pour éviter des frais imprévus, le propriétaire doit veiller à ce que tous les éléments soient détaillés dans le mandat. Aussi il peut consulter la grille tarifaire des autres prestations payantes.

Les garanties locatives peuvent atteindre 2% à 3% avec des limites de remboursement.

La gestion locative sans agence

Le coût et les pratiques peu transparentes des agences de gestion locatives peuvent conforter les propriétaires dans l’idée de gérer eux-mêmes la mise en location de leur bien immobilier. C’est tout à fait possible, il n’est pas nécessaire d’avoir de diplôme.

Cette activité demande du temps et de bonnes connaissances des règles en vigueur. Néanmoins, la réglementation peut être trouvée sur internet et le bailleur peut s’appuyer sur des outils en ligne. Par exemple il peut s’en servir pour :

• Trouver seul un locataire

Aujourd’hui, des sites de petites annonces, gratuits ou non, permettent à un particulier de diffuser la description de son bien immobilier afin de le louer.

• Gérer les loyers et les quittances

Des sites internet proposent aux propriétaires, après inscription, de faire de la gestion locative en ligne. Grâce à ces outils, le bailleur peut gérer les demandes de paiement des loyers, les quittances, le suivi des charges, les relances et même la déclaration des revenus fonciers.

Ces logiciels en ligne sont pour la plupart payants. Les tarifs oscillent entre 5 et 10€ par mois.

Pour aller plus loin :

Les questions à se poser avant de se lancer dans l’investissement locatif
Dans quelle ville investir ?