Grand Paris : où acheter et où investir

Le Grand Paris était initialement un projet de développement urbain ambitieux qui visait à transformer la région parisienne en une métropole mondiale plus connectée, plus durable et plus attractive. En 2016 naît la Métropole du Grand Paris qui compte aujourd’hui 131 communes, 7,2 millions d’habitants et représente le premier pôle d’emploi d’Europe.

Le projet, initié en 2010, comprend la construction de nouvelles infrastructures. Exemple le plus porteur, le Grand Paris Express. Ce réseau de lignes de métro automatique reliera d’ici 2030, les banlieues entre elles en passant ou en contournant Paris.

Grâce à ces nombreux atouts la région est sans conteste la plus dynamique de France en matière d’immobilier.
Où investir dans le Grand Paris ? Le Plan Immobilier vous donne des pistes.

Notre Dossier sur le Grand Paris Express

• 4 conseils pour investir dans le Grand Paris Express
• Pourquoi faut-il acheter à Saint-Denis-Pleyel ?

Le Grand Paris par quartier pour investir

Début 2021, l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) a étudié le marché immobilier du Grand-Paris et l’a découpé en 8 secteurs. Chacun d’eux possèdent une attractivité et un potentiel immobilier variés. Les 8 secteurs sont les suivants.

Paris prime

Un secteur qui regroupe les 5e, 6e, 7e, 8e et 16e arrondissement de Paris ainsi que Boulogne-Billancourt, Neuilly-Sur-Seine, Vincennes, Saint Mandé, Versailles et Saint-Germain en Laye. Ce sont là les prix de l’immobilier les plus chers du Grand Paris avec des logements qui attirent les profils à haut revenus mais aussi les touristes.

Paris résidentiel

Un secteur qui regroupe Levallois-Perret et une partie des arrondissements de Paris exclus du secteur « Paris prime », c’est-à-dire les 1er, 2e, 3e, 4e, 9e, 11e, 12e, 13e, 14e, 15e, 17e. Ce secteur est un marché sûr et sécurisant pour les acquéreurs. Cependant, les perspectives de plus-value sont limitées selon l’IEIF.

Paris populaire

Un secteur qui regroupe les derniers arrondissements de la capitale (10e, 18e, 19e, 20e) ainsi que des communes de la première couronne : Asnières-sur-Seine, Issy-les Moulineaux, Clichy, Charenton-le-Pont, Clichy, Courbevoie, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Montrouge, Puteaux, Suresnes et Saint Quentin en Yvelines.
C’est dans ce secteur que les prix ont le plus augmenté au cours des 20 dernières années. Et cette hausse devrait encore se poursuivre. La construction y est très active et tente d’accompagner la croissance démographique.

Paris vert

Un secteur qui regroupe Rueil-Malmaison, Clamart, Saint-Maur, Meudon, Sèvres, Antony, Bourg-la-Reine, Chaville, Garches, Le Perreux-sur-Marne, Meudon, Nogent-sur-Marne, Saint-Cloud, Saint-Maur-des-Fossés, Sceaux, Sèvres, Vaucresson, Ville d'Avray et Fontainebleau.
Selon l’IEIF, cette zone regorge de logements avec des extérieurs et/ou proches de grands espaces verts. Un critère immobilier devenu essentiel depuis la crise du Covid-19.

Néo-Faubourg

Un secteur qui regroupe notamment Nanterre, Montreuil, Créteil, Colombes, Bagnolet, Saint-Ouen, Alfortville, Arcueil, Aubervilliers, Bagneux, Bagnolet, Gennevilliers, Ivry-sur-Seine, Pantin, Romainville…
Dans cette zone, les espoirs de plus-value sont élevés. C’est-à-dire que les prix de l’immobilier ont commencé à augmenter mais devrait s’intensifier au fur et à mesure du développement des lignes du Grand Paris Express.

Faubourg social

Un secteur qui regroupe notamment Epinay-sur-Seine, Le Blanc-Mesnil, Drancy, Sevran, Bobigny, Bondy, Clichy-sous-Bois, La Courneuve, Le Blanc-Mesnil, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Sec, Orly, Pierrefitte-sur-Seine, Villepinte et Saint-Denis.
Dans ce secteur, l’investissement immobilier est risqué selon l’IEIF. Certes c’est ici que les prix sont les moins élevés mais c’est aussi un secteur qui est marqué par les grands ensembles et les quartiers sensibles. La part de logements sociaux dans le parc de logement est importante et de secteur attire les ménages aux revenus modestes.

Banlieue dense

Un secteur qui regroupe notamment Gagny, Argenteuil, Rosny sous-bois, Champigny-sur-Marne, Aulnay-sous-Bois, Boissy-Saint-Léger, Champigny-sur-Marne, Fresnes, Juvisy-sur-Orge, Le Bourget, Montfermeil, Noisy-le-Grand, Tremblay-en-France, Viry-Châtillon…
C’est la 2ème couronne de l’île-de-France. Les acquéreurs y recherchent des maisons avec extérieur ou des logements plus grands que dans la 1ère couronne. Les perspectives d'évolution à court terme sont peu nombreuses.

Périphérie urbaine  

Ce dernier secteur regroupe les communes hors de la Métropole du Grand-Paris mais clairement situées dans sa zone d’influence. La majorité des biens sont des résidences principales. Le marché de la location n’est pas très développé même s’il concerne toutes les typologies de logements. La rentabilité est faible.

Le projet du Grand Paris Express

Le Grand Paris Express est un projet d'infrastructure de transport public en cours de construction en Île-de-France. L’objectif est d’améliorer le maillage du réseau au niveau régional en créant de nouvelles lignes connectées au réseau existant. Il vise également à relier les aéroports de Paris-Charles-de-Gaulle et Paris-Orly, ainsi que les principaux pôles économiques et universitaires de la région. Le projet comprend la construction de quatre nouvelles lignes de métro et le prolongement d’une ligne existante pour un total de 68 gares créées sur une distance de 200 kilomètres.

Les franciliens vont gagner du temps de transports. En effet, les trajets banlieue / banlieue seront optimisés en évitant le passage par le centre de Paris complètement saturé. L’Institut d’aménagement urbain Paris Région estime que d’ici 2030, 95% des franciliens seront à moins de 2 km d’une gare de transports en commun.

Les nouvelles lignes vont venir désenclaver les territoires et certainement rééquilibrer le marché immobilier francilien. Les communes vont pouvoir bénéficier d’un regain d’attractivité grâce aux nouvelles gares et des quartiers entiers vont sortir de terre.

Cette mobilité facilitée fait espérer aussi de grandes améliorations concernant l’emploi. Certains départements d’île-de-France, comme la Seine-Saint-Denis, où le taux de chômage est élevé, pourrait en bénéficier.

Le plan du Grand Paris Express

Le plan des nouvelles lignes du Grand Paris Express et de la ligne existante prolongée.

Les futures lignes du Grand Paris Express

Le Grand Paris Express se compose de 4 nouvelles lignes (lignes 15, 16, 17, 18) et de l’extension d’une cinquième (ligne 14). Quels sont leurs parcours et sous quels délais vont-elles être mises en service ? 

Ligne 14 : Il s’agit du prolongement de la ligne existante.

• Au nord : Entre Saint-Lazare et Saint-Denis Pleyel
• Au sud : Entre Olympiades et l’aéroport d’Orly

Cette ligne entre en service en 2024.
    
Ligne 15 : Cette ligne est circulaire autour de Paris. Elle permet de connecter toutes les lignes du Grand Paris Express. 

• Tronçon Sud : Entre Pont-de-Sèvres et Noisy-Champs - Mise en service fin 2025 
• Tronçon Ouest : Entre Pont-de-Sèvres et Saint-Denis Pleyel - Mise en service fin 2030
• Tronçon Est : Entre Saint-Denis Pleyel et Champigny Centre - Mise en service fin 2030

    
Ligne 16 : Ligne de liaison des communes de l’est parisien comme Aulnay, Sevran ou Clichy

• Tronçon 1 : Entre Saint-Denis Pleyel et Clichy Montfermeil : Mise en service fin 2026
• Tronçon 2 : Entre Clichy Montfermeil et Noisy-Champs : Mise en service fin 2028

Ligne 17 : Cette ligne connecte Paris aux aéroports du Bourget et de Roissy Charles de Gaulle


• Tronçon 1 : Entre Saint-Denis Pleyel et Le Bourget aéroport : Mise en service fin 2026
• Tronçon 2 : Entre le Bourget aéroport et Parc des Expositions : Mise en service fin 2028
• Tronçon 3 : Entre Parc des Expositions et Le Mesnil-Amelot : Mise en service fin 2030

Ligne 18 : La ligne de l’ouest parisien qui offre notamment une liaison rapide vers Paris aux habitants des communes de L’Essone et des Yvelines.

• Tronçon 1 : Entre Massy-Palaiseau et CEA Saint-Aubin : Mise en service fin 2026
• Tronçon 2 : Entre Massy-Palaiseau et Aéroport d’Orly : Mise en service fin 2027
• Tronçon 3 : Entre CEA Saint-Aubin et Versailles Chantiers : Mise en service fin 2030

Le calendrier du Grand Paris Express

Le calendrier du Grand Paris Express se découpe en plusieurs phases. La première étape importante correspond à 2024 et les Jeux Olympiques. La seconde sera atteinte en 2026 et la dernière en 2030. Les lignes sont découpées en tronçons pour leur construction et leur mise en service.

Les gares du Grand Paris Express, des lieux de vie

Le Grand Paris Express cherche à rectifier les erreurs du passé et à ne surtout pas les reproduire. Plus question de créer de grands ensembles de logements négligeant la mixité sociale.

Plusieurs études ont montré qu’une infrastructure de transport ne suffit pas à développer un territoire même si elle est essentielle. Pour créer ces lieux de vie dans les meilleures conditions et leur donner une âme, la Société du Grand Paris Express a formé des binômes artiste / architecte afin de dessiner les gares.

Ces dernières, au nombre de 68, seront donc bien plus que de simples stations. Elles fonctionneront comme un lieu de vie, un cœur de quartier nouveau ou réhabilité, abritant logements, bureaux, services et commerces. Conçues pour être accessibles aux personnes à mobilité réduite, elles favoriseront par ailleurs les mobilités douces.

 

70 000

LOGEMENTS CONSTRUITS

115 000

EMPLOIS CREES

Où acheter son logement grâce au Grand Paris Express ?

Le Grand Paris Express a déjà un impact significatif sur le marché immobilier d'Île-de-France. Il génère de nombreuses opportunités d'investissement immobilier, notamment dans les communes situées à proximité des nouvelles stations. Une hausse de leur attractivité, qui entraîne une augmentation des prix.

Les secteurs les plus prometteurs pour l’investissement immobilier sont les suivants :

• Les communes proches des nouvelles gares des lignes 14 et 15 : ces communes bénéficient de leur proximité avec Paris et de leur connexion au centre de la capitale en moins de 30 minutes. Exemple de communes : Villejuif, Aubervilliers, Vitry-sur-Seine, Champigny-sur-Marne, Saint-Denis, Saint-Ouen, Issy-les-Moulineaux, Noisy-le-Sec, etc.
   
• Les villes situées dans le prolongement des lignes 16 et 17, notamment Nanterre, Clichy-sous-Bois, Villepinte, Roissy-Charles-de-Gaulle, etc.
   
• Les villes situées dans le prolongement des lignes 18, notamment Versailles, Saint-Quentin-en-Yvelines, Orly, etc.

A noter que les prix de l'immobilier dans beaucoup de ces communes ont déjà commencé à augmenter en anticipation de l'arrivée du Grand Paris Express. 

Pour se donner toutes les chances de réussir son investissement, il est conseillé de choisir des biens de qualité et qui sont susceptibles de répondre à la demande locative. Il est également important de se rappeler que le Grand Paris Express est un projet de longue durée. Les effets sur l'immobilier ne se feront pas sentir immédiatement, mais devraient se renforcer au fil des années.