Acheter un bien immobilier seul ou à plusieurs

Mis à jour le 19/04/2022

De nombreuses solutions existent lorsque l’on veut acheter un logement seul ou à plusieurs : régime d’indivision, Société Civile Immobilière, séparation des biens, pacte tontinier, etc.
En fonction du profil et de la situation de ou des acheteurs, les modalités d’acquisition diffèrent, les avantages et inconvénients également.

Acheter un bien immobilier seul

En acquérant un bien seul, l’acheteur devient légalement l’unique propriétaire. En fonction de sa situation personnelle, professionnelle et financière, le futur acquéreur peut se retrouver face à des organismes bancaires et vendeurs réticents. Son dossier devra être d’autant plus solide, appuyé notamment par un apport personnel conséquent.

En tant que primo-accédant, l’acquéreur qui achète seul peut bénéficier de solutions d’aide à l’achat immobilier comme le Prêt à Taux Zéro ou l’Action Logement.

Bon à savoir
Acheter seul sous le régime de la communauté

Il est possible d’acheter un bien immobilier seul en étant marié sous le régime de la communauté. Le conjoint ne sera pas tenu de rembourser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. La banque ne pourra saisir le logement commun, sauf si le conjoint a donné son consentement lors de la signature de l’acte comme garantie supplémentaire. Cependant, si le conjoint se porte caution solidaire, l’ensemble des biens communs ainsi que ses biens et ses revenus seront engagés.

Acheter un bien immobilier à plusieurs

L’acquisition d’un bien immobilier peut s’effectuer à plusieurs sans qu’aucun lien de parenté n’existe.

Acheter dans le cadre d’une SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet d’acheter et de gérer un bien immobilier à plusieurs (entre amis, en famille, etc.). La société est propriétaire du bien et chaque associé possède une partie de la société. Le capital est divisé entre les associés en parts sociales. Ces derniers doivent désigner un gérant mais aussi définir la durée de son mandat et ses missions.

Il faut être minimum 2 personnes pour créer une SCI et il n’y a pas d’obligation de nationalité et aucun capital minimum requis.

En savoir plus : Investir via une Société Civile Immobilier

Acheter à plusieurs en indivision

Il est possible d’acquérir un bien immobilier à plusieurs grâce au régime de l’indivision. Chacun devient propriétaire du logement proportionnellement à son apport. Il est impératif que l’acte de vente mentionne la part de chaque indivisaire. En cas d’oubli, l’indivision sera repartie de manière égale entre tous les propriétaires. Lorsque plusieurs personnes achètent un bien immobilier en indivision, l’ensemble des décisions doivent être prise à l’unanimité. Comme pour la SCI, il est possible de nommer un gérant dans la convention d’indivision.

Si l’un des propriétaires souhaite vendre, personne ne peut s’opposer à sa décision. Les associés peuvent soit racheter sa part, soit vendre le bien et répartir le montant de la vente en fonction des parts de chacun.

En cas de décès, les associés récupèrent leur part et celle du défunt reviennent à ses héritiers selon l’ordre légal de succession.

Acheter à plusieurs en tontine

La tontine ou pacte tontinier permet également d’acquérir un bien immobilier à plusieurs. Les acheteurs investissent ensemble dans un bien en mettant leurs capitaux en commun, mais n’en sont cependant pas directement propriétaires. La particularité de la tontine réside dans le fait que le dernier propriétaire survivant devient propriétaire du bien immobilier.

En cas de mésentente, il est impossible de se retirer de la tontine en revendant ses parts. Il faut l’accord unanime de chaque propriétaire pour vendre le bien immobilier.

Au décès de l’un des acquéreurs, sa part est répartie entre les autres propriétaires qui doivent s’acquitter des droits de succession. Il existe une condition pour être exonéré des droits de succession : la valeur du bien ne doit pas excéder 76 000 euros et le logement doit être une résidence principale. Les héritiers du défunt n’ont aucun droit sur le bien. Seul l’acquéreur survivant sera considéré comme l’unique propriétaire du bien.