VEFA : les particularités de l'achat sur plan

Qu'est-ce que la Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA) ?

La Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA) est une forme d'achat immobilier permettant d’acheter un bien qui n'est pas encore construit. Concrètement, vous signez un contrat de réservation avec le promoteur immobilier. La VEFA offre la possibilité de réserver le lot qui vous intéresse dans le programme immobilier neuf.

Vous achetez donc le bien sur plan, en vous basant sur :

• les plans,
• les maquettes,
• les descriptifs fournis par le promoteur.

La signature du contrat de réservation

La signature du contrat de réservation permet à l’acquéreur de bloquer le lot qui l’intéresse dans un programme immobilier neuf. Le promoteur ne peut alors plus le vendre à une autre personne.

Plusieurs éléments doivent obligatoirement être mentionnés dans ce contrat comme par exemple :

• La localisation du bien ;
• Le nombre de pièces ;
• La surface totale ;
• Les caractéristiques principales de la construction ;
• Le prix ;
• La date prévisionnelle de livraison du bien...

La recherche de financement

La réservation est effective une fois le contrat de réservation signé par l’acquéreur et le promoteur, mais sous deux conditions suspensives :

• 1ère condition : L’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour annuler sa réservation. En cas d’annulation, le dépôt de garantie, s’il a eu lieu, lui est alors restitué intégralement.
• 2ème condition : L’acquéreur dispose d’un délai de 15 jours pour trouver un financement. Cette recherche de financement se conclut par une offre de prêt signée entre l’acquéreur et un organisme de financement.

Cette offre est alors adressée au notaire qui se charge de rédiger le contrat de vente définitif aussi appelé l’acte de vente authentique.

La signature de l'acte de vente authentique

La signature de l'acte de vente authentique établit que l’acquéreur devient propriétaire du sol puis du logement au fur et à mesure de l’édification de l’immeuble. L’acte authentique doit obligatoirement être rédigé et signé chez un notaire.

Quels sont les différents points importants stipulés dans l’acte authentique ?

• les caractéristiques du logement,
• les modalités de paiement,
• les pénalités dues
  • par le promoteur en cas de retard de livraison du logement,
  • par l’acquéreur en cas de retard de paiement d’une échéance,
• le calendrier prévisionnel d’appels de fonds établi en fonction de l’état d’avancement du bien.

A noter que le règlement du premier appel de fonds s’effectue lors de cette signature.

Les appels de fonds en VEFA

L'un des aspects particuliers de la VEFA concerne les appels de fonds échelonnés. Contrairement à l'achat d'un bien immobilier ancien où le paiement total est effectué lors de la signature de l'acte de vente, en VEFA, le paiement s'effectue progressivement en fonction de l'avancement des travaux.

Généralement, trois appels de fonds principaux sont prévus :

• 35% du prix à l'achèvement des fondations,
• 35% à la mise hors d'eau,
• 25% à l'achèvement des travaux.

Ces pourcentages peuvent varier légèrement en fonction du contrat signé avec le promoteur. Par exemple, pour un appartement neuf d'une valeur de 250 000 euros, vous pourriez avoir à payer environ 87 500 euros à l'achèvement des fondations, 87 500 euros à la mise hors d'eau et 62 500 euros à l'achèvement des travaux.

Quelles sont les précautions à prendre ?

Bien que la VEFA soit une formule encadrée par la loi et sécurisée pour les acquéreurs, il est essentiel de prendre certaines précautions pour éviter les éventuels pièges. Voici quelques conseils importants :

Vérifiez la réputation du promoteur.

Avant de vous engager dans un achat en VEFA, renseignez-vous sur le promoteur immobilier. Consultez les avis des précédents acheteurs, vérifiez la solidité financière du promoteur et son historique de livraison de projets.

Lisez attentivement le contrat

Le contrat de réservation et l'acte de vente définitif sont des documents juridiques importants. Lisez-les attentivement, demandez des clarifications si nécessaire et assurez-vous de comprendre tous les termes et conditions avant de les signer.

Vérifiez les garanties

La VEFA offre plusieurs garanties, notamment la garantie d'achèvement, la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale. Assurez-vous de bien comprendre ces garanties et vérifiez si le promoteur est couvert par une assurance dommages-ouvrage.

Visitez le chantier régulièrement

Si possible, planifiez des visites sur le chantier pour suivre l'avancement des travaux. Cela vous permettra de vous assurer que tout est conforme aux plans et aux descriptifs initiaux.

Dernière étape de la VEFA : la livraison du logement

Une fois la construction du logement achevée, l’acquéreur va prendre possession de son bien, en vérifiant que ce dernier est conforme en tout point et ne présente pas de défaut. Une démarche importante qui nécessite une vérification attentive et minutieuse.

En cas de défauts constatés, l’acquéreur devra les notifier au promoteur dans un délai d’un mois après la livraison.

Le paiement du dernier appel de fonds correspondant au 5 % restant dû n’intervient qu’une fois que le logement livré est jugé conforme.

A noter que la date de livraison signe le point de départ des différentes garanties constructeur.

En résumé, la Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA) offre de nombreuses opportunités aux acheteurs de résidence principale et aux investisseurs immobiliers.

En comprenant les spécificités de la VEFA, tels que les frais de notaire, les appels de fonds et les précautions à prendre, vous serez mieux préparé pour mener à bien votre projet d'achat.

N'hésitez pas à consulter des professionnels de l'immobilier, tels qu'un notaire ou un agent immobilier, pour obtenir des conseils personnalisés et vous accompagner tout au long du processus d'achat en VEFA.

Pour aller plus loin :

Frais d’acquisition ou frais de notaire : pourquoi et combien ?
Achat sur plan : comment lire un plan d’architecte ?