Choisir un terrain viabilisé pour faire construire : quels critères ?

Le choix du terrain est l’une des étapes les plus importantes lorsque l’on entreprend de construire une maison individuelle. De nombreux critères sont à prendre en compte pour sélectionner le terrain idéal : la situation géographique, la surface du terrain, l’emplacement, la forme, etc.

Qu’est-ce qu’un terrain viabilisé ?

Plusieurs démarches, parmi lesquelles la viabilisation, doivent être réalisées par le propriétaire d’un terrain avant la construction d’un logement. Par définition, un terrain viabilisé est un fonds qui a subi les travaux nécessaires pour le raccorder aux services inhérents à l'édification d'un immeuble.

La viabilisation d’un terrain consiste à raccorder le logement à plusieurs services tels que :

• L'eau ;
• Différents réseaux électriques ;
• Au gaz ;
• Un réseau d’assainissement ;
• Une ligne téléphonique.

En somme, un terrain viabilisé offre aux propriétaires un accès direct aux services existants qui se situent à proximité.

Au-delà des coûts que les raccordements peuvent engendrer, la viabilisation d’un terrain peut engendrer des frais élevés.

Combien coûte la viabilisation d’un terrain ?

Dans le cas où vous venez d’acquérir un terrain non-viabilisé, la fourchette de prix pour réaliser cette opération peut varier du simple au triple selon certains critères tels que la taille du terrain, de la distance entre l'entrée de la propriété et la future maison ou du certificat d'urbanisme.

En moyenne, le coût pour réaliser la viabilisation d’un terrain peut osciller entre 5 000 et 10 000 €.

Ce qu’il faut savoir sur la viabilisation d’un terrain :

• Un terrain viabilisé doit être raccordé aux réseaux d'eau, d'électricité, d'assainissement, de gaz, etc.
• Le prix de la viabilisation d’un terrain est un budget à prévoir et diffère selon la configuration de la parcelle.
• Faire appel à la mairie, au service des eaux et aux fournisseurs de gaz, d'électricité et de télécoms est nécessaire pour la viabilisation d’un terrain.

L’emplacement géographique du terrain

La situation géographique du terrain est un critère essentiel à l’achat. En fonction du projet de construction et pour faciliter le quotidien de l’acheteur, il est important que le terrain soit accessible facilement et à proximité des commerces.

Différentes interrogations sont à prendre en compte pour analyser l’emplacement du terrain : Combien de temps pour aller au travail ou au collège ? Le temps d’accès à un arrêt de transport en commun ? Les différents itinéraires routiers ? La possibilité de se garer ? À quel prix ? La proximité du terrain par rapport à la gare, l’école et les commerces ?

L'orientation du terrain

L’orientation du terrain détermine l’implantation de la maison. L’ensoleillement est un élément essentiel pour la construction et il influence la consommation énergétique du logement. Une exposition bien pensée permettra de réaliser des économies d’énergie et de maximiser la répartition de la lumière dans la maison.

L’orientation plein sud ou plein nord n’est pas recommandée. Il est préférable de choisir une orientation Sud-Ouest. Une pièce principale (cuisine, salon) peut être orientée à l’Est pour profiter de l’apport solaire le matin alors que les pièces d’accès ou de stockage peuvent être au Nord (entrée, couloir, garage).

L’analyse de l’exposition du terrain aux vents dominants sera indispensable pour l’isolation et le chauffage de la maison, mais aussi pour la pluie, le bruit, les odeurs et éventuels dépôts qui seront transportés jusqu’à la maison.

La surface du terrain

En plus de sa localisation, la superficie du terrain est un élément principal définissant le prix de la parcelle. Les grands et petits terrains présentent chacun des avantages et des inconvénients.

Un terrain de 500m2 permet de faire construire une maison spacieuse, d’avoir un grand jardin et de garder ses distances avec le voisinage. Cependant il implique des frais d’entretien conséquents (jardin, bordure) et plus de consommation d’énergie (électricité et chauffage). A contrario les petites surfaces, souvent présentes dans les zones urbanisées, permettent d'avoir tout de même un extérieur tout en facilitant son entretien.

Grâce au bornage du terrain, le futur acheteur peut connaître la superficie exacte de la parcelle. En lotissement, la superficie est déjà connue, le bornage a été effectué au préalable par un expert. Cependant, il est fréquent que la surface d’un terrain isolé soit vague. Afin d’éviter tout litige il est conseillé de faire intervenir un géomètre pour borner le terrain.

La forme du terrain

La forme du terrain influe directement sur les possibilités de construction. Une forme simple, comme le carré, permet d’avoir une plus grande marge de manœuvre et facilite les travaux d’édification. Un terrain en forme de trapèze ou plus atypique sera plus compliquer à aménager.

Le relief du terrain est aussi un élément à prendre en compte : un terrain plat favorise naturellement la construction et les possibilités. Un terrain en pente présente des avantages : une vue dégagée, un meilleur ensoleillement et une plus grande surface. Cependant, un terrain avec plus de 15% de pente représente souvent des travaux onéreux et compliqués à réaliser (aménagement onéreux de terrassements, caniveaux, remblais, etc.).

La vue

Bénéficier d’une vue ne peut jamais être garanti  lors de l’achat d’un terrain. Si les parcelles périphériques ne sont pas bâties lors de l'achat, elles pourront l'être par la suite.

La création d’une ouverture qui donne une vue sur le voisinage est réglementée dans le Code civil mais, pas la création d’une vue sur le paysage. Toutefois, des autorisations d’urbanisme sont demandées. Il est aussi possible qu’une construction future compromette cette vue.

Viabilisation du terrain

Par "viabilisation" on entend que le terrain a été préparé en amont de la construction et relié aux différents réseaux (eau, gaz, électricité, téléphone ...) 
Un terrain en lotissement est très souvent vendu viabilisé par le promoteur. Ainsi la construction peut démarrer rapidement. Seuls les branchements entre la maison et les réseaux sont à la charge de l’acheteur. Les prix varient selon la localisation du terrain.

En secteur diffus, c'est-à-dire que lorsque la parcelle est isolée et ne fait pas partie d'un lotissement, il faut s’assurer de la viabilité du terrain et vérifier la présence d’un réseau d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone et d’assainissement sur la parcelle. Si les réseaux ne sont pas présents sur le terrain, des aménagements doivent être effectués. En fonction de leur éloignement ils peuvent être à la charge du constructeur ou de l’acheteur. Les travaux de raccordements pour viabiliser un terrain sont compliqués et onéreux.

Nature du sol du terrain

La qualité du sol et sous-sol est un critère essentiel lors de l’achat. La typologie du terrain à une forte incidence sur le budget de construction et conditionne les fondations de la maison.

Le sol du terrain doit être stable et fluide. Un sol composé de roches, sable ou gravier est un sol favorable à la construction.

Les typologies de terrains constitués d’argile, remblais ou limon sont défavorables à la construction. Souvent moins chers à l’achat, ils nécessitent des travaux supplémentaires et coûteux. Les risques des sous-sols instables sont nombreux : tassement, éboulement, inondation, fissures, glissement de terrain. La présence d’une nappe phréatique, de canalisations, galeries, carrières et cavités pourraient endommager les fondations de la maison.

Lorsque le terrain n’est pas viabilisé, il est conseillé de faire intervenir un géologue pour réaliser une expertise détaillée du sol. Cette étude sera à la charge de l’acheteur (de 1.200 à 1.500 €) et permettra d’évaluer la nature du sol et sous-sol ainsi que d’identifier les risques potentiels.

Les risques naturels et technologiques

Certains terrains sont exposés à des risques naturels ou technologiques, ces dangers peuvent nuire au projet de construction. Grâce au plan d’exposition aux risques ou de prévention (P.P.R.), l’acheteur peut se renseigner pour savoir si la parcelle est exposée.

On distingue deux types de risques :

• Les risques naturels : glissement de terrain, inondations, tremblements de terre, incendies de forêt, tempêtes, etc.
• Les risques technologiques : pollution, contamination, nuisances sonores, etc.

Les secteurs sauvegardés sont aussi des contraintes lors de la construction. Si un site est classé, l’acheteur sera tenu de respecter les règles d’urbanismes très strictes, et de soumettre son projet à l’architecte des bâtiments de France.

Pour aller plus loin :

Acheter un terrain en lotissement ou diffus ?
Le guide de l'éco-construction