La chute du gouvernement Barnier met en revanche de côté temporairement ce projet de réforme concernant la fiscalité des plus-values des biens loués en meublés.
Tour d’horizon des enjeux et des alternatives pour les investisseurs – présenté par Le Plan Immobilier !
Le régime LMNP, un statut en mutation dans l’immobilier neuf
Originellement, le régime LMNP a été créé pour encourager l’investissement dans les logements neufs meublés, notamment touristiques.
Ce régime permettait jusqu’alors de bénéficier d’une fiscalité avantageuse – grâce à la déduction des charges et à l’amortissement du bien.
Pourquoi une réforme du LMNP ?
Le gouvernement justifie cette réforme pour rééquilibrer le marché locatif. Le succès des locations meublées a réduit l’offre en location nue, entraînant une tension sur le marché.
Cette décision a également été prise par les parlementaires pour lutter contre la spéculation immobilière. Les locations touristiques – dopées par des plateformes comme Airbnb – ont fait exploser les prix dans certaines zones.
Par ailleurs, la réforme vise rendre le cadre légal plus lisible pour les contribuables, soit une simplification fiscale.
Ndlr : ces objectifs traduisent dans l’ensemble une volonté de recentrer l’investissement locatif vers des projets durables et équilibrés.
Ce qui change avec la réforme de 2025
Suppression de l’amortissement
L’amortissement est une pierre angulaire du régime LMNP : il permet de réduire significativement l’assiette imposable en déduisant une partie du coût du bien sur plusieurs années.
À partir de 2025, cet avantage sera supprimé pour les locations touristiques – augmentant mécaniquement la fiscalité des investisseurs.
Cette modification impactera particulièrement les biens touristiques, souvent amortis sur plusieurs dizaines d’années.
Modification des abattements
Le régime micro-BIC, qui permet un abattement forfaitaire de 50 %, verra ce taux réduit à 40 % pour les locations longue durée et à 30 % pour les locations touristiques.
Quelles conséquences pour les investisseurs ?
La réforme modifie en profondeur la rentabilité des projets locatifs. Elle pousse les investisseurs à reconsidérer leur stratégie – notamment pour les biens en location touristique.
Plusieurs points sont à surveiller :
- Charges fiscales accrues : la fin de l’amortissement augmente la base imposable et donc l’impôt.
- Attractivité réduite : les rendements nets seront moins compétitifs face à d’autres formes d’investissement.
- Revente compliquée : la réforme inclut la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value – ce qui augmente potentiellement la taxation à la revente.
Des opportunités malgré tout ?
Globalement, certains segments pourraient néanmoins tirer leur épingle du jeu :
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Catégorie |
Description |
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Les grandes villes |
La demande locative y reste forte, notamment pour les étudiants et les jeunes actifs. |
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La location longue durée |
Avec des abattements encore intéressants, elle représente une solution durable. |
Adapter sa stratégie pour rester compétitif
Face à ces bouleversements, les investisseurs doivent anticiper et ajuster leur approche.
Diversification des investissements
Miser uniquement sur le LMNP ne sera plus une stratégie optimale. Il est temps d’élargir ses horizons :
- SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) : ces produits permettent d’investir sans la gestion quotidienne d’un bien.
- Nue-propriété : ce mécanisme permet d’acquérir un bien à moindre coût, en différant son usage.
Passer au régime LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Ce régime reste une alternative pour les investisseurs fortement impliqués :
- Maintien de l’amortissement.
- Possibilité de déduire les déficits des revenus globaux.
- Conditions d’accès plus contraignantes, notamment un seuil de recettes relevé à 30 000 €.
Nos conseils pratiques pour les investisseurs
Premièrement, sollicitez l’avis d’un expert fiscal pour mieux appréhender et limiter l’impact fiscal de cette réforme.
Deuxièmement, simulez les rendements futurs en intégrant les nouvelles règles – cela vous permettra d’identifier les projets rentables plus aisément.
Enfin, priorisez les zones attractives, c’est-à-dire les biens situés dans des zones tendues ou touristiques majeures, afin de tirer profit d’une demande locative forte.
Vers une nouvelle ère pour l’immobilier locatif à l’horizon 2025 ?
In fine, la réforme du LMNP en 2025 ne signe pas la fin de l’investissement locatif, mais invite à repenser ses priorités.
Si certains dispositifs phares disparaissent, d’autres opportunités voient le jour.
Investir avec succès nécessitera une vision long terme, une diversification des actifs et une capacité d’adaptation face aux évolutions fiscales.
Pour les investisseurs avertis, le défi peut se transformer en un véritable tremplin stratégique !
Pour aller plus loin :
