Marché immobilier : quel scénario après la crise ?

Date de mise à jour : 30 avril 2020 – 15h00

Une reprise intense de l’immobilier après une mise en sommeil ?

La crise sanitaire du coronavirus n’a pas fait disparaître les besoins de logement des particuliers ni les projets individuels d’accession à la propriété. Elle semble uniquement mettre le marché immobilier en sommeil. En effet, selon une étude réalisée par le promoteur Capelli, 63 % des Français avaient un projet immobilier avant la crise du Covid-19 et 57 % le maintiennent en le faisant toutefois évoluer.

On peut donc prévoir une reprise intense dans l’immobilier neuf comme dans l’ancien. Les dossiers qui n’auront pas pu être finalisés à cause la crise se cumuleront avec ceux des nouveaux vendeurs et acquéreurs dès la fin des mesures de confinement. Cela devrait générer une suractivité temporaire assimilable à un contre-choc immobilier.

Toutefois, selon Meilleurs Agents, le nombre de biens immobiliers mis sur le marché pendant la période de confinement a fortement reculé. Dans une étude, le site dit que « au cours des 45 jours qui viennent de s’écouler, l’ajout de nouvelles annonces de mise en vente a diminué de près de 66% au niveau national par rapport au rythme habituel ». Cette information est à mettre en parallèle de celles fournies par les promoteurs immobiliers qui ne peuvent pas obtenir de permis de construire et lancer de nouveaux projets.

La relance du marché immobilier pourrait alors ne pas se produire dès la sortie du confinement mais avec un léger décalage. Vendeurs comme acquéreurs attendent plus de visibilité. Meilleurs Agent note que « si 9 particuliers sur 10 n’abandonnent pas leur projet immobilier, plus de 40% d’entre eux préfèrent attendre quelques semaines, voire quelques mois avant de le reprendre ».

Immobilier neuf : des enjeux spécifiques pour la reprise

Le marché immobilier neuf doit être considéré à part du marché immobilier ancien. Si dans ce dernier, les problématiques rencontrées sont liées à l’organisation des visites, des ventes et la réalisation de diagnostics, de son côté le marché immobilier neuf est face à une problématique de construction. Dès le début de la crise sanitaire, Julien Denormandie, Ministre de la Cohésion des territoires, a montré sa volonté de maintenir l'activité de construction afin de ne pas subir les conséquences d'un arrêt total des chantiers.

Diverses mesures ont été mises en place pour protéger les employés des chantiers, maintenir l'approvisionnement en matériaux et réaliser des ventes à distance. Après quelques semaines d'adaptation, le marché immobilier neuf n'est pas à l'arrêt mais ralenti.

La question est désormais de savoir comment les promoteurs pourront rattraper le temps perdu et ne pas subir une hausse massive des coûts de construction. Fin avril 2020, la Capeb (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment) estimait que les surcoûts liés à la sécurité correspondraient à une hausse de 10% des prix de l’immobilier neuf.

Par ailleurs, il faut noter que dès 2019, les promoteurs immobiliers avaient alerté le gouvernement sur la difficulté d’obtenir des permis de construire et d’acquérir des terrains à des prix raisonnables.

Immobilier post-Covid-19 : hausse ou baisse des prix ?

A la veille du confinement, le 17 mars 2020, l’immobilier français battait des records de prix, notamment dans les grandes villes. Cependant, il ne faut pas miser sur une chute brutale des prix de l'immobilier selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA publié le 23 avril 2020. En effet, la diminution de l’offre soutiendra les prix, même si, comme nous l’avons vu, les acquéreurs pourraient se montrer attentistes.

De son côté, Meilleur Agents note un fossé entre les perceptions du marché des vendeurs et acquéreurs. « Là où les vendeurs pensent toujours que les prix vont augmenter, les acheteurs s’attendent désormais à une dégringolade des tarifs. ». Le site prévoit donc que les négociations seront plus rudes et plus longues.

L’optimisme lié à la perspective d’une reprise intense du marché immobilier pourrait être contrecarré par les difficultés financières que pourraient rencontrer certains ménages. Une baisse des revenus entraîne la diminution des capacités d’emprunt et d’épargne personnelle des foyers. L’ampleur de cet effet reste difficile à évaluer à l’heure actuelle. Certains profils pourraient repousser leur projet d’achat ou d’investissement.

Bon à savoir
l'immobilier haut de gamme, valeur refuge par excellence

Selon Barnes, l’immobilier de luxe ne va pas être pénalisé par la crise sanitaire. La sortie de crise sera différente selon les pays mais la reprise est certaine. Avant le confinement, la période était déjà favorable avec une demande supérieure à l'offre dans de nombreuses villes comme à Paris et à Londres.

Un engouement pour les maisons avec jardin ?

Cette période de confinement place chaque propriétaire ou locataire face à la réalité de son logement : manque de place, problème d’agencement, absence d’extérieur … Les différentes réactions, notamment sur les réseaux sociaux, peuvent laisser penser que les projets d’achat immobilier vont être modifiés par la crise du Covid-19.

Ainsi les maisons avec jardin seraient la nouvelle cible des acquéreurs qui rêvent d’un endroit où s’aérer. Encore faudra-t-il voir si ces envies se concrétisent et si le marché des maisons individuelles connaît un pic.

Plus raisonnablement, on peut imaginer que dans l’immobilier neuf comme ancien, la présence d’un extérieur sera valorisée et répercutée sur les prix de vente.

Une vague massive de déménagement ville-campagne est égalent évoquée. Cependant elle ne semble pas réaliste. En effet, malgré la démocratisation du télétravail, les villes restent des pôles attractifs pour l’emploi, la culture et les déplacements interrégionaux, nationaux ou internationaux.

Bon à savoir
Quels sont les logements gagnants de la crise ?

• Les grandes surfaces
• Les logements avec terrasse privative ou partagée
• Les logements lumineux
• Les logements exposés au sud
• Les logements isolés phoniquement

Quels taux pour les prêts immobiliers après le Covid-19 ?

Les banques, qui avaient déjà commencé à durcir les conditions d’accès au crédit immobilier avant la propagation du coronavirus devraient accentuer cette tendance à la reprise d’activité. Plusieurs facteurs peuvent jouer malgré tout en faveur d’une hausse modérée :

• La politique monétaire accommodante de la Banque Centrale Européenne devrait maintenir les taux directeurs à un niveau très bas dans les mois à venir.
• Les banques devraient consentir un effort particulier pour faire redémarrer leur activité.
• Les crédits immobiliers restent le principal produit d’appel des établissements bancaires.

Le courtier en ligne MeilleurTaux table ainsi sur une augmentation maîtrisée des taux, qui pourraient passer d’une fourchette de 1/1,50 % actuellement à une nouvelle fourchette de 1,50/1,90 %.

L’Observatoire Crédit Logement/CSA publié le 23 avril 2020 se montre beaucoup plus inquiet. Selon lui « ce ne sont plus 100 000 ménages qui seront exclus d'ici à 2021 de l'accès aux crédits immobiliers mais désormais 220 000 ménages, dont les trois quarts sont des primo-accédants ».