Face à la crise du logement neuf et à la hausse des prix dans les zones tendues, le Bail Réel Solidaire (BRS) s'impose comme une réponse innovante.
Ce dispositif d'accession sociale à la propriété, fondé sur la dissociation entre le foncier et le bâti, permet à des ménages modestes de devenir propriétaires à un coût réduit.
Mais peut-il vraiment répondre à l'urgence sociale du logement ? Découvrez les clés pour comprendre son fonctionnement et ses limites – présenté par Le Plan Immobilier !
Le BRS, un modèle de propriété innovant
Concrètement, le BRS repose sur une idée simple : l'accédant achète uniquement le logement, tandis qu’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) conserve la propriété du terrain.
L'occupant paie une redevance mensuelle pour l’usage du foncier, via un bail de longue durée (18 à 99 ans).
Ce montage permet de réduire le prix d’achat de 25 à 40 % en moyenne. Une opportunité concrète pour acheter un appartement dans le neuf à moindre coût.
Des conditions d’éligibilité encadrées
Le BRS s’adresse à des ménages dont les revenus ne dépassent pas un plafond – fixé par zone et composition du foyer.
Le logement doit être occupé à titre de résidence principale. En cas de revente, le prix est plafonné pour maintenir l’accessibilité du bien.
Un outil pour faciliter l’accession dans les zones tendues
Dans les grandes agglomérations, l’achat de logement est devenu hors de portée pour de nombreux ménages.
Le BRS permet de devenir propriétaire à un coût comparable à celui d’un loyer, notamment grâce à la TVA à 5,5% dans l’immobilier neuf et au Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Il s’inscrit comme un outil de relance de l’accession dans le logement neuf.
Exemples concrets
| Ville | Type | Prix en BRS | Mensualités totales |
|---|---|---|---|
| Cagnes-sur-Mer | T2 - 45 m² | 172 000 € | 714 € |
| Les Lilas | T3 - 63 m² | 275 000 € | 1 108 € |
Un parc abordable et pérenne
Le prix de revente encadré et le respect des plafonds de ressources empêchent les effets de rente.
Le logement reste dans le parc de l’accession sociale, ce qui contribue à la stabilité du marché. Une logique vertueuse pour garantir l’achat d’un logement sécurisé.
Le BRS permet l’accession à des ménages modestes dans des quartiers où l’offre est généralement inaccessible, favorisant ainsi la mixité sociale.
Une revalorisation récente des plafonds BRS
Une montée en puissance encourageante
En 2024, près de 3 588 logements ont été livrés en BRS, soit le double de l’année précédente.
21 000 autres sont en projet. Le prix moyen observé est de 2 471 €/m², bien en dessous des prix moyens observés dans le logement neuf en zone tendue.
Un déploiement géographique inégal
Les régions les plus actives sont la Nouvelle-Aquitaine et la Bretagne (800 logements chacune), suivies de l’Auvergne-Rhône-Alpes, de l’Île-de-France et de la PACA.
Des limites encore présentes
Malgré une progression significative, le parc de logements en BRS reste modeste comparé à la demande globale de logements neufs abordables.
Les contraintes d’éligibilité, l’encadrement des reventes et l’obligation de résidence principale limitent la portée du BRS pour certains profils.
Une réponse partielle mais stratégique
Le Bail Réel Solidaire n’est pas une solution unique à la crise du logement, mais il constitue une réponse stratégique en pérennisant une offre sociale de qualité et en facilitant l’accession dans un marché sous tension.
Pour qu’il prenne pleinement son envol, une mobilisation plus forte des collectivités et des promoteurs reste nécessaire.
Alors que les difficultés de production de logements neufs s’accroissent, le BRS pourrait bien redessiner les contours de la propriété dans les prochaines années.
Sa montée en puissance posera inévitablement la question de l'équilibre entre propriété privée et solidarité foncière dans les politiques publiques du logement.
