L'élaboration du plan de financement
La première tâche à effectuer lors de l'établissement d'un projet de construction est l'élaboration du plan de financement. Ce plan sera utile pour déterminer exactement les dépenses liées à la construction de la maison.
Le plan de financement devra préciser avec exactitude le montant de l'apport personnel de l'investisseur. Cette information servira à déterminer le besoin ou non d'un crédit immobilier, et surtout la capacité d'emprunt et d'endettement du porteur de projet. En général, on s'adresse à une banque classique, ce qui peut entraîner des délais, mais il existe d'autres organismes de prêt. Par exemple, il y a lieu de préciser que les banque en ligne peuvent aussi proposer un crédit immobilier. Effectivement, elles proposent aussi des prêts immobiliers dont la durée est fixée entre 7 et 25 ans, pour un montant d'emprunt compris entre 80 000 et 100 000 euros en moyenne (la durée de remboursement étant de 20 ans en général pour un investissement locatif). Une seule banque en ligne propose jusqu'à présent une offre de prêt immobilier dont la durée de remboursement oscille entre 2 et 30 ans, avec un montant d'emprunt minimum de 10 000 euros.
À noter que les taux appliqués pour ce type de prêt sont actuellement au plus bas non seulement auprès des banques en ligne, mais également des traditionnelles. Les chiffres révélés par la Banque de France sont d'ailleurs édifiants, puisque le taux moyen d'emprunt aurait été de 1,31% durant le mois d'août 2019.
Enfin, à ce stade il est aussi intéressant de faire le point sur les aides auxquelles il est possible de prétendre : prêt à taux zéro, prêts émanant des collectivités locales, prêt action logement, etc.
La recherche de terrain
Une fois que le plan de financement a été établi, il s'agit de trouver le terrain destiné à accueillir la construction. Le terrain idéal devra notamment satisfaire à certains critères tels que l'emplacement, la surface totale, la forme, la vue, l'exposition, la végétation, la pente, l'orientation, etc. Ce sera en fonction de ces différents paramètres qu'il sera possible d'évaluer si la construction envisagée correspond au terrain. De même, c'est à ce stade également que les ajustements en matière de plan ou des besoins au niveau de l'habitation pourront être envisagés.
Pour être sûr de choisir le bon terrain, il vaut mieux se faire accompagner par un professionnel de l'immobilier et notamment des terrains à bâtir, car ce dernier sera plus à même de donner des conseils sur le sujet.
Par ailleurs, ce professionnel peut également aider lors de l'achat du terrain pour la vérification des documents et des certificats par exemple, et également pour l'accomplissement des démarches administratives.
Le choix du constructeur
Terminer une construction immobilière dans les temps et dans le respect des normes en vigueur n'est possible qu'en engageant un constructeur qualifié et expérimenté dans ce domaine. Pour déterminer si ce dernier satisfait à ces exigences, quelques critères doivent être pris en compte. Il s'agit en premier lieu de savoir s'il a le savoir-faire exigé pour prendre en main un tel projet. Dans ce cadre, une petite recherche sur ses anciennes réalisations peut s'imposer.
Ensuite, il faudra également vérifier son sérieux en la matière. Un constructeur consciencieux devra pouvoir offrir toutes les garanties liées à ce type de projet : garantie remboursement d'acompte, livraison dans les délais convenus, garantie dommages-ouvrage, etc. De même, pour être sûr de s'adresser à un professionnel, il vaut mieux en sélectionner un qui justifie d'un label de qualité ou qui soit membre d'un organisme habilité à évaluer et à qualifier le constructeur.
Enfin, le dernier point et non le moindre est la réputation du constructeur. Même si internet regorge d'avis de clients, il est plutôt difficile de s'y fier, car ils peuvent être très biaisés. Pour savoir ce qui se dit d'un constructeur, il vaut mieux contacter directement ses anciens clients ainsi que les artisans avec lesquels il a eu à travailler par le passé.
La réalisation des plans
À présent que le terrain a été acheté et que le constructeur a été sélectionné, il est temps de passer à la réalisation du plan de l'habitation. Les plans font en effet partie des documents qu'il faut fournir pour la demande de permis de construire auprès de l'administration. L'établissement des plans de construction est une tâche qui est habituellement confiée à un architecte, toutefois, le constructeur peut également faire des propositions, sur la base de ses propres réalisations et des besoins du porteur de projet.
Grâce à internet, il est désormais possible de réaliser soi-même ses plans en ligne. Il existe des outils spécifiques, mais sans qualifications particulières, la tâche peut être ardue et particulièrement chronophage.
Enfin, il est également possible de trouver des plans standards en ligne auxquels le constructeur pourra apporter des modifications par rapport à la spécificité du terrain par exemple.
Le permis de construire
Il est obligatoire de justifier d'un permis de construire pour la réalisation d'importants travaux de construction, et en l'occurrence la construction d'une maison d'habitation individuelle. Pour ce faire, il y a lieu d'adresser une demande auprès de la mairie, à laquelle seront joints des documents tels que la notice descriptive du projet, le plan de masse, les plans de construction, l'attestation thermique RT2012…
À préciser que la norme thermique RT2012 est obligatoire depuis l'année 2013 pour les constructions de 30% de surface plancher. L'étude doit être réalisée par un bureau d'études thermiques agréé.
Le contrat de construction
Le porteur de projet et le constructeur doivent à présent procéder à la signature du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) dans le cadre duquel le professionnel s'engage à réaliser les travaux de mise hors d'eau et hors d'air. Ce contrat peut être conclu avec ou sans plan.
À noter que d'autres types de contrats peuvent être signés, toutefois, le CCMI est celui qui offre le plus haut niveau de sécurité juridique au maître d'ouvrage. Ce contrat devra préciser les plans, le calendrier de réalisation de travaux (gros œuvre, second œuvre, finitions, visites périodiques, etc.), l'équipement, les matériaux de construction nécessaires, etc.
La signature du contrat annoncera le début des travaux.
