Dans quelle ville investir dans le locatif en 2019 ?

Immobilier en France : un rendement très disparate

Lorsqu’il réalise un investissement locatif, l’acheteur doit avoir à l’esprit un seul objectif : maximiser son rendement annuel. Ce dernier se calcule en divisant le loyer annuel par le coût d’acquisition puis en multipliant ce résultat par 100. Le pourcentage ainsi obtenu exprime le rendement brut annuel, c’est-à-dire avant imposition. Si le rendement locatif brut moyen en France avoisine les 6 %, les disparités d’une ville voire d’un quartier à l’autre et entre types de locations sont importantes. Dans les faits, les investisseurs peuvent escompter entre 4 et 10 % selon la situation de leur investissement et le type de location (vide, meublée, saisonnière ou étudiante).

Quelles sont les villes où investir en 2019 ?

Le rendement locatif découle directement de la loi de l’offre et de la demande. L’attractivité d’une ville ou une tension excessive sur son marché locatif permettent de louer au prix fort (lorsque les loyers ne sont pas encadrés par la loi) et limitent les risques de carences locatives. En 2019, cinq destinations se démarquent pour les investisseurs sur le marché locatif :

Saint-Étienne – 10,26 % : une ville étudiante, où le prix au mètre carré est très bas

Après des années de marasme économique, Saint-Étienne sort la tête de l’eau. Capitale du design, la capitale du Forez renoue avec le dynamisme économique et sa population réaugmente depuis 2016. Une population nouvelle à laquelle s’ajoutent plus de 26 000 étudiants qu’il faut loger !

Perpignan – 10,22 % : un marché dynamique

À deux pas de la frontière espagnole, Perpignan s’impose comme une des villes où il fait bon entreprendre en France. D’ici 2021, l’aire économique de Perpignan va accueillir de nombreuses nouvelles zones d’activité économique (ZAE). Près d’une centaine de nouvelles entreprises sont déjà arrivées. Un dynamisme économique qui booste l’immobilier locatif.

Roubaix – 10,13 % : un prix au mètre carré très bas

Ville très populaire, Roubaix affiche des prix au mètre carré parmi les plus bas de France, tandis que les loyers sont comme souvent en France assez élevés. Une situation qui porte le rendement locatif à des niveaux particulièrement élevés.

Béziers – 9,93 % : prix au mètre carré bas et croissance démographique

Béziers a su retrouver ces dernières années une certaine attractivité démographique. La rénovation de son centre a fait du bien à la ville et contribue à la métamorphoser en la rendant plus agréable. De fait, sa population augmente tandis que son prix au mètre carré reste pour le moment à un niveau très abordable.

Mulhouse – 9,70 % : ville étudiante avec une industrie dynamique

Ville industrielle et étudiante, Mulhouse a su transformer son centre-ville pour en faire l’un des plus dynamiques de France ! Bars, restaurants et enseignes diverses offrent un quotidien facile et agréable aux Mulhousiens qui retrouvent goût à s’y loger. Un retour en grâce auquel s’ajoute la présente des 8 300 étudiants de l’université de Haute-Alsace.

Cinq villes moyennes qui caracolent en tête des classements en offrant des rendements bruts supérieurs ou proches de 10 %. Si certaines grandes villes comme Rennes, Toulouse ou Marseille affichent à titre différent un marché locatif attractif, elles sont loin de proposer un rendement locatif aussi élevé : comptez 2 fois moins autour de 5 % !

Quels sont les types de locations les plus intéressants ?

Parce qu’elle implique des petites surfaces peu onéreuses à l’achat, la location meublée offre des revenus fonciers de 10 à 20 % supérieurs que son équivalente nue. Une location destinée aux étudiants (bail de 9 mois) ou aux actifs en mobilité professionnelle (bail mobilité de 1 an) est possible. La location saisonnière peut être tout aussi rentable dès lors que la situation géographique du logement s’y prête. On prendra néanmoins en compte que le turn-over des locataires, plus fréquent en location meublée, alourdit notablement la gestion locative.

Le rendement locatif s’impose comme l’indicateur majeur de tout investisseur averti. Le choix final peut résulter d’un compromis entre rendement escompté et importance de la gestion locative. Il n’en demeure pas moins que seule la pierre est aujourd’hui en mesure de fournir des rendements bruts à 10 % sans risques excessifs.