Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Crowdfunding signifie « financement participatif ». Un ensemble de personnes met en commun de l’argent afin de réaliser un projet. Les domaines dans lesquels s’applique le crowdfunding sont nombreux. Cette pratique s’est notamment fait connaître du grand public par les projets culturels ou artistiques. La plupart du temps les apports financiers sont petits et les différents acteurs mis en relation par des plateformes web.

Dans le domaine immobilier, le crowdfunding se traduit de 2 manières : participer aux projets de particuliers ou de professionnels de l’immobilier.

Créer une cagnotte pour des particuliers

Obtenir le financement des banques sans apport peut être compliqué et non concluant pour des particuliers aux revenus modestes. Ils peuvent faire appel à d’autres particuliers afin de constituer un apport conséquent et devenir propriétaires (environ 2% du prix du bien). La mise en relation se fait au travers de plateformes dédiées. Chaque projet est détaillé : surface, prix, localisation du bien mais aussi profil des acheteurs et motivation de leur projet.

Il s’agit d’une cagnotte pour aider des particuliers, comme il pourrait en être de même entre amis ou en famille. Cette pratique n’est pas encore très répandue et s’associe plutôt à un don entre particulier. En effet, si le projet réussi le donneur ne récupère pas son investissement. Les plateformes récupèrent une commission sur la somme récoltée.

Soutenir le projet d’un professionnel de l’immobilier

Dans ce deuxième cas de figure, le crowdfunding immobilier se traduit par le cofinancement d’un projet immobilier ou la réalisation d’un investissement locatif à plusieurs. D’un côté, les promoteurs de taille moyenne ont accès à des financements pour leurs programmes et de l’autre le grand public peut accéder aux rendements de l’immobilier.

Le crowdfunding immobilier promet des rendements élevés, pouvant atteindre 10 % par an, et des durées d’investissement relativement courtes, bien souvent inférieures à trois ans.

Les plateformes, telles qu’Anaxago, Wiseed ou Homunity, mettent en relation des particuliers et des promoteurs à la recherche de financement pour des programmes. Elles sont contrôlées et doivent posséder un agrément. L’investisseur a accès en ligne à tous les documents liés au projet et peut suivre son avancement.

Il existe 2 modes d’investissement distinct :

• Cofinancer le programme d’un promoteur. Une fois l’immeuble construit, l’investisseur récupère son capital et des intérêts par an
• Acheter une partie d’un bien qui sera ensuite loué. C’est un achat collectif. Une fois le logement loué, l’investisseur reçoit des intérêts. Les investisseurs sont réunis en SCI, SNC ou SEP. L’AMF a mis en garde contre cette pratique qui peut être très risquée.

Selon les projets, les spécialistes annoncent un rendement de 8 à 12% annuel pour une participation de 500 à 2000€ entre 12 et 36 mois.

Pour investir dans l’immobilier, le crowdfunding présentent plusieurs avantages. En premier lieu, le minimum requis pour investir est bas (100€ à 2000€ selon les plateformes) et sans plafonds. Ensuite, le temps d’immobilisation de l’argent est court par rapport à d’autres produits financiers (16,9 mois au 1er trimestre 2017 d’après hellocrowdfunding) et les intérêts sont versés rapidement.

La pratique du crowdfunding n’est pas sans risque. La promesse de rendements élevés sur une courte période nécessite une étude précise des projets. Les aléas liés à la construction immobilière sont aussi à prendre en compte tels que du retard dans le chantier, l’augmentation du budget initial, la faillite d’artisans ou sous-traitant, des logements invendus... Tous ces évènements pourront avoir pour conséquence l’allongement de la durée de l’investissement, la réduction des taux d’intérêts ou encore la perte du capital si le projet ne voit pas le jour.

Les questions à se poser avant de se lancer

• Le projet est-il fiable ? Où en est-il ? L’idéal est que la pré-commercialisation ait débuté et atteint 30% ou 50%. Parmi les documents mis à disposition, on peut vérifier si le permis de construire a été accordé tout comme le financement bancaire, l’état des recours …

• Le promoteur est-il fiable ? A-t-il des exemples de projets réussis ? Est-il reconnu ?

• La plateforme est-elle fiable ? Agrément CIP ou IFP, immatriculation Orias, domiciliation en France, ancienneté, taux de programmes remboursés …

Il est toutefois conseillé d’investir dans plusieurs projets plutôt qu’un seul, de ne pas engager plus de 10% de son épargne annuelle et de calculer le gain en prenant en compte les impôts et taxes à payer.

Le crowdfunding immobilier est une pratique encore jeune. Si elle est une réussite dans d’autres domaines comme le cinéma ou les start-up, rien n’est moins sûr pour la pierre. L’AMF travaille à réglementer cette pratique afin de protéger les investisseurs et les promoteurs. Il existe malheureusement déjà des exemples de projets qui ont échoué.