Diagnostics obligatoires pour un logement neuf
En tant que vendeur, c'est à vous de fournir les éléments constitutifs du dossier technique du bien mis à la vente. Si vous êtes dans le cas de la vente d'un appartement, un dossier de diagnostic de l'immeuble lui-même sera à joindre au compromis de vente. Ces diagnostics doivent être réalisés par des professionnels agréés uniquement, disposant des certifications attestant de leur capacité à produire des documents officiels.
Le non-respect de ces contraintes peut entraîner la non-validité d'un document, ce qui va générer des conséquences sur la vente ou sur le bail du bien. Le locataire ou acquéreur peut se retourner contre vous, faire annuler la vente ou vous obliger à payer des dommages-intérêts en cas de vice caché, alors soyez prudent et prenez les devants en respectant la loi. Pour vous assurer d'avoir les diagnostics immobiliers obligatoires, renseignez-vous auprès de prestataires en expertise du bâtiment agréés.
Performance énergétique
Un des plus connus et rendu obligatoire depuis le 1er novembre 2007, le DPE renseigne sur l'impact écologique et économique du bien en analysant sa consommation énergétique ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Il concerne à la fois le bâtiment (fenêtres, isolation, sols, orientation, matériaux, etc.) et les équipements de chauffage, de production d'eau chaude, de ventilation qu'il abrite.
Ce diagnostic attribue une "note" au logement sous la forme d'une lettre, allant de A à G pour les plus énergivores, réparties en deux étiquettes, climat et énergie. Elle permet à l'acquéreur du bien ou au candidat locataire de se renseigner sur la consommation du bien, son état et son entretien.
Mais le DPE fournit aussi une liste de recommandations pour améliorer cette note, charge au vendeur de les suivre ou non. En général dans le neuf, les constructeurs s'alignent sur les dernières normes énergétiques et vous garantissent une bonne note, mais la durée de validité de ces documents est en moyenne de 10 ans. En cas de problème, il vous est aussi possible en tant que propriétaire de vous retourner contre le constructeur, si un défaut est constaté suite au diagnostic de performance énergétique.
Risques naturels et technologiques
Autre diagnostic obligatoire si le bien se trouve dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou par un plan de prévention des risques technologiques tels que le "risque AZF". Celui-ci doit informer obligatoirement le vendeur si le logement se trouve dans une zone à risque naturel, comme les séismes, les inondations, les feux de forêt, les glissements de terrain, etc., mais aussi aux risques de pollution minière, technologique, radiations, etc. engendrés par la présence d'industries ou d'installations à proximité.
Valable 6 mois, ce diagnostic doit aussi être joint au dossier technique, car son absence peut entraîner une baisse de prix de la part de l'acquéreur, ou saisir le tribunal pour faire annuler la vente.
Présence de termites
Dans les zones à risques (déterminées par un arrêté préfectoral), la loi n°99-471 du 8 juin 1999 demande l'analyse de la présence de ces ravageurs du bois, jusque dans un rayon de 10 mètres autour du bien. Valable 6 mois, ce diagnostic peut faire l'objet d'une déclaration en mairie en cas de présence avérée des nuisibles. Son tarif peut varier en fonction de la surface à évaluer ainsi que de la zone d'intervention du prestataire auquel vous faites appel. Attention : choisissez un professionnel agréé capable de vous fournir tous les papiers attestant de sa venue, ainsi que de son compte-rendu.
La capacité des termites à s'attaquer à l'ossature même de la charpente et à mettre en danger le bâti et ses occupants en font un sujet à prendre très au sérieux. Une mission complémentaire peut être demandée afin de rechercher d'autres larves xylophages et d'éventuels champignons (c'est le diagnostic parasitaire). La mairie peut imposer au propriétaire ou bailleur une désinfection afin d'enrayer la propagation des nuisibles à d'autres bâtiments.
Risque de mérules
Les mérules sont des champignons lignivores qui peuvent endommager gravement la charpente d'un bâtiment, même neuf, particulièrement dans les zones humides et mal aérées. Leur présence et leur étendue sont assez difficiles à repérer et il est nécessaire de pratiquer un sondage.
Dans les zones concernées (nord et ouest de la France), l'information sur leur présence se base sur un arrêt préfectoral, il ne s'agit pas à proprement parler d'un diagnostic immobilier, mais d'un risque potentiel. Par contre, un véritable diagnostic peut être demandé par l'acquéreur si celui-ci le souhaite après avoir été informé de ce risque. Mais pour le vendeur, proposer spontanément ce diagnostic le met surtout à l'abri d'un retournement pour vices cachés. Les conséquences peuvent être lourdes pour le propriétaire : quand on voit les sommes en jeu, on peut se dire qu'il serait dommage d'en arriver au procès juste pour avoir voulu s'épargner le prix d'un diagnostic complet.
Autres diagnostics non obligatoires
Il existe d'autres diagnostics non obligatoires, qui ne sont pas forcément pertinents pour de l'immobilier neuf comme la présence d'amiante, de plomb ou encore l'état de l'installation de gaz et d'électricité. Ils peuvent cependant vous être nécessaires en fonction de l'ancienneté du bâtiment, car ils portent à la fois sur l'état du bâtiment lui-même et sur les équipements privatifs dans le cas d'une copropriété, les volets, etc. du bien et des dépendances ou servitudes qui peuvent l'entourer.
Dans tous les cas, assurez-vous de faire appel à un prestataire spécialisé dans les diagnostics immobiliers obligatoires : lui seul pourra vous confirmer si votre bien se trouve dans une zone à risque, et quels sont les diagnostics obligatoires que vous devez joindre au dossier technique pour la vente ou la mise en location de votre logement.