Le dépôt de garantie : définition
Lors de la signature d'un bail, le propriétaire d'un logement demande souvent à son nouveau locataire de lui verser une certaine somme d'argent. C'est ce qu'on appelle le dépôt de garantie. Ce dernier, souvent désigné à tort par le terme de caution, est généralement encaissé immédiatement par le propriétaire lors de la signature du contrat, même si l'installation effective du locataire dans le logement n'est pas immédiate. La somme est ensuite conservée durant toute la durée du bail.
Le dépôt de garantie n'est pas légalement obligatoire, mais la plupart des bailleurs l'exigent. Vous serez donc parfaitement en mesure de le demander si vous mettez en location votre bien immobilier neuf (même s'il ne l'est pas). De même, l'encaissement immédiat de la somme d'argent n'est pas nécessaire, mais effectif dans la majorité des cas.
Pourquoi demander un dépôt de garantie à son locataire ?
Pour le propriétaire, le dépôt de garantie permet de couvrir les loyers impayés et les dégradations éventuelles. Cette somme d'argent peut également permettre de couvrir les dégâts liés à un mauvais entretien des lieux. Le propriétaire peut décider de prélever la totalité ou une partie du dépôt à la fin de la location. À cette occasion, il devra prouver le défaut de paiement et constater les détériorations. L'état des lieux de sortie permettra de consigner toutes ces informations. Il doit être signé conjointement par le propriétaire et le locataire.
Comment le locataire peut-il s'acquitter du dépôt de garantie ?
Le locataire peut directement s'acquitter du dépôt de garantie et le verser au propriétaire. Si le versement s'effectue en espèces, il est nécessaire d'obtenir un reçu précisant le montant de la somme versée et la date. Le paiement peut également s'effectuer par le biais d'un virement ou par chèque. Dans ce dernier cas, vous disposez de 6 mois pour procéder à l'encaissement.
Pour financer un dépôt de garantie, obtenir un devis d'assurance habitation étudiant ou avoir un garant, le locataire peut également s'adresser à une banque. Si le dépôt de garantie est financé sous la forme d'un prêt bancaire, le dossier peut souvent être réalisé en ligne. Il existe par ailleurs des offres souvent packagées pour les étudiants, qui leur permettent d'avoir accès à un logement, tout en sécurisant le propriétaire du bien. Si vous souhaitez louer votre appartement à un étudiant, sachez que ce dernier pourra ainsi être accompagné par sa banque pour constituer son dossier de financement et notamment concernant le dépôt de garantie. À cet effet, certaines banques proposent aux étudiants des solutions de prêts pensées pour financer le dépôt de garantie, à un taux débiteur fixe et un TAEG fixe de 0%, hors assurance facultative, avec des échéances à rembourser sur 36 mois par exemple.
D'autres entités peuvent également aider au financement du dépôt de garantie. Action logement peut ainsi intervenir grâce à l'avance loca-pass. Le fonds de solidarité pour le logement peut également aider le locataire pour le financement de la somme demandée.
Quel est le montant légal ?
Le montant du dépôt est strictement encadré par la loi et obligatoirement consigné dans le contrat de location. Pour une location nue, la somme demandée ne peut excéder un mois de loyer. La loi Alur de 2014 fixe à deux mois maximum la somme si la location est meublée. Dans tous les cas, le montant du dépôt de garantie ne peut être révisé en cours de bail. Même si vous renouvelez le bail, vous ne pourrez pas modifier le montant du dépôt initial.
Si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois (comme le cas d'un paiement trimestriel), vous n'aurez pas la possibilité de réclamer de dépôt de garantie.
Quand doit être restitué le dépôt de garantie ?
Tout comme le montant, les modalités de restitution sont légalement encadrées. Si le bail a été signé avant 2014, la loi stipule que le propriétaire dispose d'un délai de deux mois à compter de la remise des clefs pour rendre la somme versée au locataire. La loi Alur a désormais modifié ses modalités de restitution. Il existe désormais deux cas de figure. Si l'état des lieux de sortie établi à la fin de la location est similaire à l'état des lieux d'entrée, le propriétaire doit rembourser la somme dans un délai d'un mois. C'est uniquement lorsqu'il existe des disparités entre ces deux documents que le propriétaire a la possibilité de restituer le dépôt dans un délai de deux mois, tout en amputant son montant de retenues ou provisions. Le propriétaire s'expose à une majoration s'élevant à 10% du loyer hors charges pour chaque mois de retard.
Pour les baux signés après le 27 mars 2014, c'est également la date de la remise des clefs qui permet de fixer le délai de restitution. Les clefs peuvent vous être remises en main propre. Le locataire a également la possibilité de les envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le dépôt de garantie peut être restitué en main propre, directement par le propriétaire. Vous pouvez également effectuer un virement bancaire.
Quels sont les risques encourus en cas de non-restitution du dépôt de garantie au locataire ?
Si vous refusez de restituer le dépôt de garantie à votre locataire, celui-ci pourra vous mettre en demeure. Avant d'entamer les procédures légales, le locataire doit envoyer à son ancien propriétaire une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre permettra d'entamer ensuite de nombreuses démarches. La première qu'il pourra mettre en place est la procédure de conciliation. L'étape n'est pas obligatoire, mais reste gratuite et peut permettre de récupérer la somme due. La commission départementale du locataire de conciliation l'aidera à comprendre ses droits et à entamer la discussion.
Si la méthode de la conciliation s'est soldée par un échec, le locataire pourra saisir le juge des contentieux de la protection et disposera de trois ans pour entamer cette procédure. Ces trois ans sont calculés à partir de la date à laquelle le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué.
Après l'examen du dossier du locataire, le dépôt de garantie devra lui être remboursé ainsi que des intérêts de retard. Ces intérêts s'élèvent à 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard constaté. Mais cette majoration ne s'applique pas si le retard est provoqué par le fait que le locataire n'a pas transmis au bailleur l'adresse de son nouveau domicile.