Des chiffres à la baisse pour l’immobilier neuf
Les craintes exprimées en juin par la FPI France se sont confirmées. Les chiffres déjà alarmants du marché immobilier neuf ont continué de baisser au deuxième trimestre 2020 malgré la fin du confinement.
Réservations de logements neufs
Les réservations de logements neufs effectuées au premier semestre 2020 sont moins nombreuses de 31,8 % par rapport au premier semestre 2019. Ce niveau inquiétant est inférieur à celui du premier semestre 2015 (54 190 réservations au S1 2020, 58 929 au S1 2015). La baisse est particulièrement marquée pour les réservations de logements au détail (-37,6 %) et pour les logements en résidence services (-30 %). De leur côté, les ventes en bloc sont restées stables.
Les ventes au particuliers ont nettement chuté et les ventes aux investisseurs ont augmenté grâce aux investisseurs institutionnels qui se sont engagés pour le logement, notamment la Caisse des Dépôts qui a acheté 40 000 logements. Il faut noter que ce mouvement des investisseurs institutionnels n’est pas uniquement dû à l’effet Covid. Il était présent avant la crise. La question est désormais de savoir jusqu’à quel point ils vont s’investir et jusqu’à quand.
Sur la totalité des réservations du premier semestre 2020, la part des investisseurs est minoritaire (46 %). Une tendance déjà amorcée avant la crise. En effet, ils ne représentaient que 47 % des réservations au premier semestre 2019, 48 % au premier semestre 2018 et 52 % au premier semestre 2017.
Mises en vente de logements neufs
Encore une fois, les chiffres de la FPI montrent la baisse des mises en vente au premier semestre 2020 : - 46 % vs le premier semestre 2019. Cela signifie que les promoteurs ne parviennent à concrétiser des projets immobiliers et à les commercialiser. Encore une vois, cette tendance a été accentuée par le confinement mais existait avant.
En conséquence, l’offre de logement baisse depuis le 2e trimestre 2019 (-15,5 %). On aurait pu imaginer que le confinement fasse baisser la tension dans les territoires tendus mais cela n’a pas été le cas. La FPI entrevoit ce schéma à la baisse jusqu’à mi-2021 au moins.
Prix de l’immobilier neuf
De leur côté les prix continuent d’augmenter : +3,2 % sur 12 en France et +2,3 % en Ile de France. Les terrains sont toujours aussi chers et la demande n’a pas baissé. Les Français sont toujours aussi nombreux à vouloir profiter du confort d’un logement neuf ou des opportunités fiscales qu’il propose. Les lots disponibles à la vente sont peu nombreux.
Toutefois, la FPI aime à croire que les promoteurs immobiliers sont acteurs de la régulation des prix et seront plus raisonnables que les propriétaires particuliers de logements anciens.
A noter que les chiffres de conjonctures économiques sont également mauvais à l’exception du taux d’épargne des Français et des taux moyens de prêt immobilier.
La difficulté future : les permis de construire
Les difficultés rencontrées par le secteur immobilier neuf étaient présentes avant la crise sanitaire, les chiffres du 2 trimestre accentuent ces faiblesses préalables. La difficulté pour les promoteurs d’obtenir des permis de construire est un sujet de bataille récurrent pour la FPI. Cependant, il est devenu essentiel. Sans permis de construire, les projets immobiliers neufs ne peuvent pas voir le jour.
La nouvelle ministre du logement, Emmanuelle Wargon, s’est saisie de la problématique pour « libérer le logement ». Elle envisage une entrée en vigueur de la dématérialisation des demandes de permis de construire d’ici au 1er janvier 2022. Un délai peu satisfaisant au regard des difficultés rencontrées actuellement. Sur la période août 2019 - juillet 2020, , le nombre de permis de construire accordés a diminué de 16,9% par rapport aux douze mois précédents.
L’immobilier neuf, oublié du plan de relance ?
Parmi les différentes mesures du plan de relance, le gouvernement consacre 350 millions d’euros pour les maires qui s’engagent dans la construction de logements neufs et la mise à disposition de foncier. 300 millions d’euros sont également prévu pour réhabiliter et aménager plus d’une centaine de friches industrielles ou commerciales.
La FPI considère que les mesures du plan de relance sont insuffisantes. Son erreur est de totalement oublier la construction de logements neufs. Certes la rénovation énergétique du parc de logements existants est essentielle pour l’avenir mais elle ne produit pas de nouveaux logements pour les ménages. Ce qui fait dire à Alexandra François-Cuxac, Présidente de la FPI France, que les perspectives pour la construction en France sont sombres.
La FPI espère désormais que ce dernier soit complété par des mesures de la Loi de Finance 2021 notamment :
- une vision d’état et un message politique clair afin de mobilier les élus et de mettre en lumière le lien entre immobilier neuf et ville de demain
- des aides financières pour les maires bâtisseurs
- une prolongation d’au moins de 2 ans du dispositif Pinel
- une prolongation du PTZ associée à une hausse des plafonds de ressources afin d’intégrer les primo-accédant des classes moyennes
Des dates de livraison de logement maintenues
Pour terminer, il est important de noter un élément positif dans le marché immobilier neuf de cette rentrée 2020. Les chantiers stoppés pendant le confinement ont tous repris et certains ont pu rattraper le retard accumulé par les semaines d’inactivité.
Même si les artisans sont impactés par le virus dans leur travail quotidien, Olivier Salleron, président de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) a déclaré le 14 septembre 2020 sur BFM Business que le secteur était reparti à 100 %. Une nouvelle rassurante pour les réservataires de logement en VEFA.
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