Investissement locatif étudiant : quelle(s) ville(s) choisir en 2023 ?

Quels critères prendre en compte avant de réaliser un investissement locatif étudiant ?

Le Plan immobilier révèle les éléments clés à passer en revue avant de vous lancer dans ce type d’opération immobilière !

Pourquoi faire un investissement dans l’immobilier étudiant ?

Les études supérieures amènent de nombreux jeunes à quitter le cocon familial pour rejoindre des villes de taille supérieure. Déménager loin de ses proches devient alors une nécessité.

Même si de nombreuses résidences étudiantes existent, la location d’un studio ou la colocation dans un appartement plus spacieux font figure d'alternatives fréquentes en raison du manque de logements eu sein des résidences universitaires.

Les avantages d’un investissement locatif étudiant sont multiples, notamment :

• Une rentabilité qui s'explique par une forte demande, avec plusieurs millions d'étudiants en quête d’un logement.
• Un besoin croissant de logements sur le marché de la location étudiante en raison de la multiplication des universités et d'établissements d’enseignement supérieur en France.
• Un risque moindre de vacances locatives étant donné la rareté des biens pour étudiants.
• Des dossiers plus rassurants avec l’ajout d’un ou plusieurs garants avant la rédaction du bail de location. De plus, l’Aide Personnalisée au Logement (APL) versée par la CAF aux étudiants locataires sécurise les bailleurs.

Comment se porte le marché locatif étudiant ?

Selon les données du ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, le nombre d’étudiants augmente avec de nouvelles arrivées chaque année, alors que l’offre d’appartements est insuffisante.

Les professionnels du secteur immobilier constatent notamment une hausse du prix du mètre carré dans certaines villes étudiantes.

Mais alors, dans un contexte où le logement étudiant est sous tension, où investir en 2023 ?

2023 : dans quelles villes étudiantes réaliser un investissement ?

Logiquement, les villes moyennes étudiantes sont les plus attractives, d'autant plus que les prix au mètre carré y sont raisonnables. Selon des données recueillies par la FNAIM (Fédération Nationale de l'Immobilier) et l’observatoire des loyers Clameur, la ville de Saint-Étienne affiche un taux de rendement net de 6,7 %, Limoges (5,7 %) et Valenciennes (5,2 %), suivies par Nancy et Brest avec respectivement 4,8 % et 4,7 %.

D’après les chiffres relayés par le média Le Parisien, la location étudiante serait également propice dans les villes suivantes : Metz, Le Havre, Rouen, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Avignon, Metz, Le Havre, Rouen, Montpellier et Lille.

Ce qu’il faut retenir : cibler des villes moyennes où le prix de vente d’un logement étudiant reste abordable contribue à un meilleur rendement locatif.

Les villes où le nombre d’étudiants est en pleine croissance comme à Poitiers avec 18,53 % d’étudiants locataires, Toulouse avec 13,78 % et Strasbourg avec 12,80 % sont parmi les villes les plus intéressantes en matière d’investissement locatif.

À noter que les établissements d’enseignement supérieur sont présents en nombre à Toulouse, Paris et à Strasbourg.

D'après une autre étude menée par l'Étudiant, les cinq villes les plus attractives en nombre d'étudiants pour l'année universitaire 2022-2023 sont :

• Toulouse ;
• Rennes ;
• Montpellier ;
• Strasbourg.

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Quels sont les facteurs à considérer avant d’investir ?

Les besoins des étudiants, la proximité des établissements d’enseignement supérieur et du centre-ville, sans oublier la facilité d’installation : autant de facteurs à prendre en compte avant de réaliser un investissement locatif étudiant.

Le budget alloué pour meubler l’appartement et réaliser d’éventuels travaux sont d'autres éléments à considérer pour les investisseurs.
À noter qu’il n’y a pas besoin de prévoir des travaux lorsque le bien acquis est neuf.

Le prix et le loyer moyen de chaque quartier de la ville choisie sont aussi capitaux pour définir la rentabilité de l’investissement locatif.

Pour vous aider à choisir la ville, d’autres pistes peuvent être explorées en parallèle :

• La ville est-elle à proximité d’un réseau de transport ? La possibilité de rejoindre une gare ou un aéroport aisément est un point important pour les étudiants loin de leurs familles.
• La ville est-elle dynamique ? Y-a-t-il des emplois à pourvoir au sein de la ville ? Les villes attractives professionnellement sont particulièrement prisées par les étudiants bientôt actifs sur le marché du travail.
• Évitez les villes où les biens proposés à la location sont trop nombreux par rapport à la demande.
• Autre paramètre : la taxe foncière qui peut varier en fonction de la ville. Il s’agit d’un point clé pour où acheter, car cette taxe est à la charge du propriétaire.

Une fois la ville choisie pour faire un investissement locatif étudiant, vient le choix du quartier.
La proximité avec les universités ou les établissements d’enseignement supérieur, les bars, les lieux de divertissement et les transports en commun est un autre critère à passer en revue avant d’investir dans un logement pour étudiant.

Les dispositifs de défiscalisation dans le neuf

Pour optimiser un investissement locatif, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière sont proposés aux investisseurs. La loi Pinel, par exemple, permet aux acquéreurs de bénéficier de réductions d’impôts avantageuses pouvant atteindre 21 % de l’investissement dans le cadre d’une location sur une durée de 12 ans.

Pour rappel, la réduction d’impôts s'élève à :

• 12 % pour un engagement locatif d’une durée de 6 ans ;
• 18 % pour un engagement locatif d’une durée de 9 ans ;
• 21 % pour un engagement locatif d’une durée de 12 ans.

En 2023, les réductions passeront à :

• 10,5 % pour une location de 6 ans ;
• 15 % pour une location de 9 ans ;
• 17,5 % pour une location de 12 ans.

En 2024, les réductions passeront à 9 % pour 6 ans de location, 12 % pour une location de 9 ans et à 14 % pour une location de 12 ans.

À partir du 31 décembre 2022, il ne sera plus possible de profiter pleinement des avantages du dispositif Pinel. Le 1^er janvier prochain, la réduction fiscale du Pinel sera dégressive.

Les statuts fiscaux « loueur en meublé professionnel » (LMP) ou « loueur en meublé non professionnel » (LMNP) sont des alternatives pour bénéficier d’avantages fiscaux.