Quels sont les conditions et dispositifs essentiels à connaître pour mener à bien la création d'une copropriété ? Découvrez les clés de ce processus passionnant et engageant avec Le Plan Immobilier !
En quoi consiste une mise en copropriété ?
Tout d’abord, il faut garder à l’esprit que la mise en copropriété peut être réalisée dans deux situations différentes. Elle permet de diviser une grande propriété en plusieurs lots. Ce qui facilite la répartition équitable du bien immobilier entre les héritiers lors des partages d'héritage. Les parties communes de la propriété doivent toutefois être aménageables pour rendre possible ce processus.
Un propriétaire d'une grande maison individuelle a également la possibilité de diviser la propriété en plusieurs unités d'habitation afin de faciliter la mise en vente du bien.
Du côté des promoteurs immobiliers, la mise en copropriété pour vendre des appartements ou des studios neufs en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) est une opération fréquente.
Ils appliquent également cette approche dans le cadre de l'habitat participatif, où plusieurs personnes se regroupent pour concevoir un projet immobilier répondant à leurs besoins et principes de vie. Dans ce cas, chaque habitant dispose d'espaces privatifs et d’un accès à des espaces communs (jardins, buanderies, salles de fêtes, salles de sport, etc).
Quelles sont les conditions et obligations à respecter ?
La mise en copropriété d'un immeuble nécessite le respect de plusieurs conditions afin d'assurer la conformité et la sécurité des biens :
État du bien immobilier
Le bien en question doit être en bon état, exempt de défauts, d'insalubrité et de dangers pour ses occupants. Celui-ci doit répondre aux critères de décence d'une habitation. Il ne doit pas être soumis à un arrêté de péril ou à une interdiction d'habiter.
Présence de logements classés en catégorie IV
Au moins un quart de la superficie totale du bien doit accueillir des logements classés en catégorie IV, conformément à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948. À titre informatif, les logements de cette catégorie ne remplissent plus les critères élémentaires d'habitabilité.
Équipements essentiels
L'immeuble doit disposer :
- d'un système d'évacuation des eaux usées ;
- d'un système d'alimentation en eau potable ;
- d'un accès à l'électricité.
En outre, la création d'une copropriété est exclue pour les immeubles construits avant 1948 qui n'ont pas subi de diagnostic d'amiante ou de saturnisme. De plus, la division en lots de vieilles propriétés ne doit pas entraîner la création de logements inadaptés, c'est-à-dire des espaces de vie inférieurs à 14 m² ou un volume habitable inférieur à 33 m².
Établissement de l'état descriptif de division
Pour mettre en place une copropriété, le propriétaire doit faire appel à un géomètre chargé d'établir l'état descriptif de division. Ce professionnel déterminera, mesurera et localisera chaque lot de l'immeuble, qu'il s'agisse des parties privatives (appartements, studios, balcons, etc.) ou des parties communes (couloirs, escaliers, locaux à poubelles, etc.).
Chaque lot se verra attribuer un numéro d'identification, accompagné d'une description précise comprenant :
- sa superficie ;
- sa consistance ;
- sa position dans le bâtiment
- sa destination (habitation, bureau ou commerce).
Chacun des lots se verra également attribuer une quote-part des parties communes. Cette dernière est d’ailleurs exprimée en tantièmes ou en millièmes. Elle servira à répartir les charges communes entre les copropriétaires.
Établissement du règlement de copropriété
Suite à la division de l'immeuble, le notaire, l'avocat ou le géomètre collaboreront pour rédiger le règlement de copropriété. Ce document contractuel est accepté par tous les copropriétaires de l'immeuble et constitue une charte commune qui précise les droits et les devoirs de chaque propriétaire.
Les parties privatives et communes, ainsi que la destination, l'usage, la gestion et la contribution aux charges communes des copropriétaires sont spécifiés.
Le règlement de copropriété, à l’instar de l'état descriptif de division, doit obligatoirement être publié au Fichier Immobilier par le notaire. Ces documents sont donc opposables. Des modifications ultérieures peuvent notamment être apportées avec l'autorisation de l'Assemblée Générale des copropriétaires (AG).
Réalisation du diagnostic technique global
Avant de créer la copropriété, le propriétaire initial doit effectuer un diagnostic technique de l'immeuble s'il a plus de dix ans. Ce rapport vise à informer les futurs copropriétaires sur l'état général de l'immeuble, ses éléments de sécurité et ses équipements communs.
- Le diagnostic technique global comprend :
- l'analyse de l'état apparent des parties et équipements communs ;
- l'évaluation des éventuelles améliorations à apporter ;
- un audit énergétique du bâtiment ;
- la vérification de la situation du syndicat des copropriétaires ;
- l'évaluation des travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble
- une estimation du coût prévisionnel de ces travaux.
Le rapport doit être présenté lors de la première assemblée générale des copropriétaires.
Désignation d'un syndic
Dans le cadre d’une mise en copropriété d'un immeuble entraîne, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui régit les droits et les obligations des copropriétaires est appliquée. L'un des éléments clés de cette législation est la nécessité de désigner un syndic.
Il s’agit d’une personne morale ou physique chargée de représenter et de gérer les intérêts de la copropriété.
Il assure notamment la gestion financière, administrative et technique de l'immeuble, convoque les assemblées générales, veille au respect des décisions prises et assure le suivi des travaux.
La désignation du syndic peut être réalisée lors de la première assemblée générale des copropriétaires.
