Acheter un logement à deux : comment protéger son patrimoine ?

Pourquoi parler de séparation avant même d’avoir emménagé ensemble ? Pourquoi penser au décès alors qu’on est dans la fleur de l’âge ? Pour se protéger et protéger son patrimoine.

L’achat immobilier est une démarche importante, un engagement financier et personnel qui nécessite une bonne préparation. Dans le cas de la résidence principale, préparer une séparation c’est éviter un conflit avec son ancien conjoint. Préparer un décès c’est éviter un conflit avec les héritiers de son conjoint.

Bien immobilier et séparation

Lorsqu’un couple se sépare, il doit faire un choix quant à l’avenir du logement familial. Soit les conjoints sont d’accords pour le vendre, soit l’un des conjoints souhaite continuer à occuper le logement. Dans cette seconde hypothèse, le conjoint restant doit racheter la part de l’autre. Une estimation de la valeur du bien immobilier est nécessaire.

Voici un résumé des situations selon les types d’union.

	Séparation Le logement est vendu	Séparation Un conjoint reste dans le logement
Mariage – communauté de biens	La somme perçue à la vente du bien est divisée en 2 parts égales quel que soit l’apport de chacun des époux au moment de l’achat.	La part à racheter correspond au droit de propriété d’un époux, c’est-à-dire 50%.
Mariage – séparation de bien	La somme perçue à la vente du bien est divisée en 2 parts correspondant au pourcentage investi par chaque conjoint. Les quotes-parts sont inscrites par le notaire dans l’acte d’achat.	La part à racheter est établie en fonction de la participation financière du conjoint au moment de l’achat. La quote-part est inscrite par le notaire dans l’acte d’achat.
PACS	Pour les PACS signés après le 1er janvier 2007, comme c’est le cas pour le mariage en séparation de biens, la somme perçue est divisée en 2 parts correspondant au pourcentage investi. Pour les PACS signés avant le 1er janvier 2007, les conjoints reçoivent 50% du prix de vente du logement.>	Pour les PACS signés après le 1er janvier 2007, le conjoint restant doit racheter la part de l’autre à hauteur de sa participation à l’achat. Pour les PACS signés avant le 1er janvier 2007, la part à racheter correspond à 50% de la valeur du bien.
Concubinage	Par défaut, la somme perçue à la vente du bien est divisée en 2 parts égales. Il est toutefois possible de préciser la part de chacun dans l’acte de vente.	La part à racheter correspond aux quotes-parts notées par le notaire dans l’acte d’achat.

Bon à savoir
Prêt immobilier et séparation

Si les conjoints ont souscrit un prêt immobilier pour acheter leur logement et que celui-ci n’est pas entièrement remboursé, la vente peut servir à le faire. Si toutefois ce n’est pas suffisant, les conjoints doivent s’accorder pour solder le capital restant dû.

Bien immobilier et décès d’un des conjoints

Au décès de l’un des conjoints, sauf dispositions contraires, l’avenir du logement familial est défini par le type d’union qui liait le couple au moment de l’achat. Il y a deux questions clefs auxquelles répondre :

Le conjoint survivant peut-il rester dans le logement familial ?
Quelle est la part du bien dont hérite le survivant ?

Voici un résumé par type d’union si aucun testament n’a été établi.

	Décès Le conjoint survivant peut-il rester dans le logement familial ?	Décès Quelle est la part du bien dont hérite le survivant ?
Mariage – communauté de biens	Oui, le conjoint survivant a un droit d'habitation sur le logement jusqu’à son décès	Si le défunt pas d’héritier (ni enfant, ni petit-enfant, ni père ni mère) le conjoint survivant hérite du logement familial acheté Si le défunt a des héritiers, le conjoint survivant reçoit une part du logement.
Mariage – séparation de bien	Oui	Le conjoint survivant n’a aucun droit sur la part du défunt sauf si un testament a été signé ou si les conjoints ont fait établir une donation au dernier survivant
PACS	Oui	Le survivant n’hérite pas du logement.

Bon à savoir
Droit d'occupation du logement

Depuis 2002, le conjoint survivant bénéficie automatiquement du droit d’occuper gratuitement le logement familial pour une durée de 1 an. Cela signifie qu’il ne peut pas être mis dehors par les héritiers.

Attention, cela ne s’applique pas au concubin, sauf dispositions contraires prises par le défunt.

Concubinage	Le concubinage n’est pas reconnu comme un statut marital. Le survivant n’hérite pas du logement et n’a aucun droit sur la part du défunt. Il entre alors en indivision avec les héritiers du défunt.