Pour les propriétaires d’un appartement en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement) ou d’une maison neuve au sein d’une copropriété, connaître les rouages de cette gestion est essentiel.
Avis aux propriétaires : une copropriété a-t-elle forcément besoin d'un syndic ? Élément de réponse avec Le Plan Immobilier.
Syndic de copropriété : un flou juridique pour de nombreuses copropriétés
Entre 68 % et 77 % des 700 000 à 800 000 copropriétés seraient recensées – mais seulement 296 000 ont transmis des données exploitables.
Autrement dit, un nombre important de copropriétés évolue dans un certain flou juridique, parfois sans syndic déclaré.
D'après l'Agence nationale de l'habitat (Anah), au 1er janvier 2024, la France comptait 52 839 syndics bénévoles.
Le syndic, chef d’orchestre de la copropriété
Il veille à la bonne administration de l’immeuble, s’assure du respect du règlement et gère les finances. Depuis la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriété doit être administrée par un syndic, qu’il soit professionnel, bénévole ou coopératif.
Les principales missions du syndic incluent :
- La convocation et l’animation des assemblées générales, véritables arènes de la copropriété ;
- La gestion des finances, entre appels de fonds, suivi du budget et recouvrement des charges ;
- L’entretien des parties communes et la mise en œuvre des travaux ;
- La souscription et la gestion des contrats d’assurance.
Trois types de syndic, avec des atouts et des limites bien distincts
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Type de syndic |
Points forts |
Points faibles |
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Syndic professionnel |
Gestion rigoureuse et expertise |
Coût élevé |
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Syndic bénévole |
Économies sur les honoraires |
Gestion lourde et exigeante |
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Syndic coopératif |
Implication accrue des copropriétaires |
Nécessite une bonne entente |
Le syndic professionnel, l’option clé en main
Le syndic professionnel est un prestataire extérieur chargé de la gestion de la copropriété.
Il dispose d’une carte professionnelle, d’une garantie financière et d’une assurance responsabilité civile.
Cette solution est idéale pour les grandes copropriétés où la gestion devient rapidement complexe.
Le syndic bénévole, une solution à double tranchant
Certaines copropriétés, lassées des frais parfois prohibitifs des syndics professionnels, se tournent vers un syndic bénévole, souvent un copropriétaire désigné lors d’une assemblée générale.
Ce modèle fonctionne bien dans les petites copropriétés, à condition que le syndic bénévole ait du temps et une solide connaissance des obligations légales.
Le syndic coopératif, une gestion collégiale
Dans le cas du syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui prend les rênes de la gestion – sans intermédiaire.
Cette solution convient aux copropriétés où la communication est fluide et où les copropriétaires sont prêts à s’investir.
Pour aller plus loin :
Le syndic de copropriété, une obligation légale
La loi exige qu’un syndic soit désigné. Certaines copropriétés, notamment les copropriétés horizontales (regroupement de maisons individuelles), fonctionnent néanmoins sans syndic déclaré.
Si cette absence de structure formelle permet une plus grande flexibilité, elle peut rapidement poser problème en cas de travaux ou d’autorisation d’urbanisme.
Les services municipaux peuvent exiger la tenue d’une assemblée générale pour valider certains projets – rendant la situation complexe.
Dans certains cas, aucun syndic, même bénévole, n’est mis en place, ce qui peut entraîner des blocages.
Ndlr : sans syndic, qui prend en charge le règlement des factures, l’organisation des travaux ou le recouvrement des charges impayées ? Cette gestion en roue libre peut vite tourner au cauchemar.
L'importance du syndic pour les programmes immobiliers neufs
Lorsqu’un appartement en VEFA est acquis, un syndic provisoire est généralement désigné par les promoteurs immobiliers.
Son rôle est d’assurer les premières démarches administratives, notamment la mise en place des contrats d’entretien et la souscription aux assurances.
Une fois la copropriété livrée, les copropriétaires doivent élire leur propre syndic lors de la première assemblée générale.
Les bonnes pratiques pour choisir un syndic
Pour une gestion saine de la copropriété, choisir un syndic ne doit pas se faire à la légère. Voici quelques conseils :
- Comparer plusieurs offres et demander des projets de contrat de syndic ;
- Examiner les honoraires et les prestations incluses pour éviter les frais cachés ;
- Tester la réactivité et la transparence du syndic ;
- Vérifier la réputation et l’expérience du prestataire.
Un bon syndic est le garant du bon fonctionnement de la copropriété, un véritable chef de gare, s’assurant que tout roule sans accroc.
Si les alternatives aux syndics professionnels se développent, elles demandent une forte implication des copropriétaires.
La gestion d’une copropriété repose avant tout sur une bonne organisation, un suivi rigoureux et une communication fluide entre copropriétaires.
Après tout, une copropriété bien gérée est une copropriété où il fait bon vivre !
Pour aller plus loin :
Création d'une copropriété : démarches, formalités et obligations à connaître