Ces zones apparaissent aujourd’hui comme un levier stratégique pour les constructeurs, les collectivités et les promoteurs immobiliers.
Longtemps conçues comme des zones de transit dominées par la voiture et les hypermarchés, elles entament une mue profonde vers des quartiers mixtes, durables et connectés.
Décryptage de ce vecteur de transformation urbaine – présenté par Le Plan Immobilier.
Les entrées de ville, un potentiel foncier pour l'immobilier neuf
D’après Icade, opérateur immobilier intégré et responsable pour bâtir la ville à 2050, la France compte environ 1 500 entrées de ville, totalisant 500 millions de m². Ces zones constituent une réserve foncière stratégique pour construire sans consommer de nouveaux espaces naturels.
Avec l'entrée en vigueur de la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN), leur reconversion devient une priorité pour les territoires souhaitant concilier développement et sobriété foncière.
Qu'appelle-t-on une entrée de ville ?
Une entrée de ville est une zone située en périphérie immédiate d'une agglomération, souvent accessible depuis les grands axes routiers.
Elle est marquée par la présence de commerces de grande distribution, de zones d’activités et d’importants aménagements routiers.
Définition d'une entrée de ville
Vers de nouveaux quartiers de vie
Le modèle des entrées de ville, hérité de l’urbanisme des Trente Glorieuses, montre aujourd’hui ses limites : forte dépendance à la voiture, rareté des logements et faible mixité des usages.
Ces espaces périphériques ont vocation à se muer en véritables quartiers de vie, mêlant logements neufs, commerces de proximité, services publics, mobilités douces et espaces paysagers.
À propos de la loi Zéro artificialisation nette
Des exemples concrets de transformation
Un certain nombre de territoires ont amorcé cette mutation à travers des projets immobiliers concrets :
- Annecy (Épagny) : requalification d’une zone Auchan vers un quartier mixte adapté au réchauffement climatique.
- Chartres : transformation de zones vieillissantes en logements et équipements urbains.
- Trignac : projet combinant habitat et adaptation au risque de submersion.
- Chambéry : réponse à la pénurie de foncier économique par la reconversion des périphéries commerciales.
« Ville en vue », la méthode Icade pour transformer les périphéries
Pour structurer cette transition, Icade a développé une méthode baptisée « Ville en vue ». Elle repose sur trois étapes : diagnostic, concertation avec les parties prenantes, puis mise en œuvre.
Objectif : assurer une transition harmonieuse entre zones commerciales et quartiers de vie intégrés. Concrètement, chaque projet est adapté au territoire et à ses contraintes (climat, usage, foncier, etc.).
Des leviers pour l’immobilier neuf durable
En transformant ces franges urbaines, l’immobilier neuf s’inscrit dans une logique de ville durable et inclusive. La loi ZAN, le programme Action Cœur de Ville 2, ou encore les fonds mobilisés par la Banque des Territoires favorisent ce tournant urbain.
À l’horizon 2050, les projets de transformation des entrées de ville pourraient redessiner en profondeur le visage des territoires urbains français.
Ce qui fut longtemps perçu comme une fracture entre ville et campagne – des zones dédiées à la voiture, au commerce et à la consommation de masse – devient aujourd’hui un terrain d’expérimentation privilégié pour une nouvelle façon de penser la ville et enrayer la crise du logement sur le marché immobilier.
Les chiffres clés à retenir
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Nombre d’entrées de ville | 1 500 |
| Surface totale estimée | 500 millions de m² |
| Dépenses des Français dans ces zones | 72 % |
| Taux de vacance commerciale | 6,62 % (2023) |
Des défis à relever pour réussir la mutation
Bien qu'elles recèlent un fort potentiel, ces zones périphériques concentrent plusieurs défis : morcellement foncier, maintien impératif de l’activité économique durant les travaux et multiplicité des parties prenantes à coordonner.
Comme le rappelle Nicolas Joly, directeur général d’Icade : « Ces reconfigurations sont plus complexes que des aménagements classiques (...), mais nous nous donnons les moyens de cette ambition. »
Pour aller plus loin :
Comment l’immobilier résidentiel s'adapte-t-il aux effets du changement climatique ?