La gestion d'une petite copropriété est un voyage aux multiples facettes. Les émotions se mêlent à la complexité des décisions, faisant de cette aventure un tourbillon palpitant. Qu'il s'agisse d'un syndic bénévole, d'un syndic coopératif ou d'un syndic "Low Cost", l'harmonie réside dans une gestion épanouissante et équilibrée.
Comment les petites copropriétés sont-elles gérées ? Quelles sont les différentes alternatives possibles pour une gestion en toute sérénité ? Éléments de réponse avec Le Plan Immobilier !
La petite copropriété : un cocon bien défini
Selon l'ordonnance du 30 octobre 2019, elle comprend cinq lots ou moins à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires est inférieur à 15 000 euros sur trois exercices consécutifs. Et même si le bâtiment dépasse les cinq lots, une très petite copropriété avec seulement deux copropriétaires peut se former.
Prise de décisions : un dédale d'unanimité et de consultations
La prise de décisions au sein d'une petite copropriété est une danse délicate entre unanimité et consultations. L'Assemblée Générale (AG) n'est pas toujours de mise, mais les décisions importantes nécessitent l'accord unanime des copropriétaires. Consultations écrites, présence physique ou visioconférence, toutes les voies sont explorées pour atteindre le consensus ! Les réunions restent toutefois indispensables pour le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes.
Bon à savoir
Qu'en est-il des fonds de travaux en copropriété ?
Jusqu’au 31 décembre 2022, un fonds de travaux devait être mis en place dans les 5 ans en fonction de la date de livraison du bâtiment. Depuis le 1er janvier 2023, ce délai est passé à 10 ans. L’entrée en vigueur sera progressive et dépend de la taille des immeubles :
- 1er janvier 2023 : Copropriété de + de 200 lots
- 1er janvier 2024 : Copropriété de 51 à 200 lots
- 1er janvier 2025 : Copropriété de - de 50 lots
Conflits d'intérêts : entre accord et désaccord
Au cœur de la « gestion résident », des défis et des conflits d'intérêts peuvent survenir. Une action de paiement des provisions sur charges peut bien évidemment être enclenchée par le copropriétaire non-syndiqué lorsque les intérêts divergent. L'approbation de la décision dépend alors de l'absence d'opposition de l'ensemble des copropriétaires dans les deux mois suivant la notification. Si les désaccords persistent, seule une intervention devant le tribunal judiciaire (TJ) peut trancher.
Le syndic bénévole : un capitaine volontaire à la barre
La gestion d'une petite copropriété trouve souvent son équilibre grâce au syndic bénévole. Élu par vote majoritaire, le copropriétaire volontaire s'engage sans carte professionnelle ni garantie financière. Il devra également avoir des connaissances juridiques pointues et s’impliquer pour la copropriété. Un mandat d'un an renouvelable permet de jauger sa compétence à gouverner l'immeuble. Il s’agit d’un rôle aux responsabilités exaltantes et aux émotions multiples.
Le syndic coopératif : une symphonie collaborative
Parfois, la gestion harmonieuse d'une petite copropriété prend des allures de symphonie collaborative avec le syndic coopératif. Lors d'une réunion, les membres du conseil syndical sont désignés, tandis qu'un président est mandaté pour une durée de 3 ans. Il endosse le rôle de chef d'orchestre de ce concert d'idées.
De leur côté, les autres membres du conseil apportent leurs instruments d'expertise pour parfaire l'harmonie de l'ensemble.
Le syndic "Low Cost" : la modernité au service de l'efficacité
Quand modernité et efficacité se conjuguent, le syndic "Low Cost" émerge comme une option audacieuse. Pour les petites copropriétés de moins d’une trentaine de lots, la technologie s'invite au cœur de la gestion.
Une base de données commune rassemble les documents cruciaux, tandis que le conseil syndical organise l’AG. Copropriétaires et conseil paient un abonnement mensuel ou un forfait annuel pour un panel de services variés.