Le Plan Immobilier fait le point sur les règles à respecter.
Encadrement des loyers : c’est quoi ?
Lors de la mise en location d’un logement, le propriétaire peut en principe fixer librement le loyer. Dans les villes de plus de 50 000 habitants où il y a un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, la raréfaction des biens disponibles génère une hausse des loyers. Pour limiter la flambée des prix et faciliter l’accès au logement dans les zones tendues, la loi a prévu deux dispositifs :
- Encadrement de l’évolution des loyers
Son objectif est de contrôler les augmentations de loyer pour les logements vacants et lors d’un renouvellement de bail. Les propriétaires doivent respecter le montant maximum d’évolution des loyers fixé par la législation.
- Encadrement du niveau des loyers
Il a été mis en œuvre pour plafonner le montant initial des loyers. D’une durée de 5 ans, ce dispositif est expérimental et localisé. Il cible les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
L’encadrement des loyers concerne l’ensemble des contrats de location de logements :
- Meublés ;
- Vides ;
- À usage de résidence principale ;
- À usage mixte : professionnel et habitation principale.
Bon à savoir
Certains logements ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers
Le dispositif compte plusieurs exceptions : logement soumis à la loi de 1948, conventionné par l’Agence nationale de l'habitat (Anah), logement social, meublé de tourisme, logement en sous-location ou meublé situé dans certaines résidences avec services.
Quelles sont les agglomérations concernées par l’encadrement des loyers ?
Les 28 agglomérations soumises à encadrement de l’évolution des loyers sont situées en zone tendue. Leur liste est établie dans le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Sont notamment concernées les agglomérations d’Annecy, Bayonne, Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Montpellier, Nantes, Nice, Ajaccio, Strasbourg, Sète et de Toulouse.
L’encadrement du niveau des loyers s’applique quant à lui à cinq communes :
- Paris ;
- Lille, Hellemmes ou Lomme ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- Territoire de Plaine commune ;
- Territoire d’Est ensemble.
Quelles sanctions en cas de non-respect des loyers de référence ?
Certaines villes comme Paris mettent en place des sanctions pour les propriétaires ne respectant pas le plafonnement des loyers. Le préfet peut les sommer de mettre le bail en conformité et de restituer au locataire les trop-perçus sous 2 mois. Les bailleurs ont un mois pour répondre au préfet.
Si le propriétaire ne réagit pas à la mise en demeure, le préfet peut le sanctionner d’une amende de 5 000 euros maximum, pour un bailleur physique et de 15 000 euros, pour un bailleur moral.
Agences immobilières : affichage des loyers de référence bientôt obligatoire
À compter du 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier seront dans l’obligation de mentionner le loyer maximum dans les villes où les loyers sont encadrés. Ils devront afficher trois informations sur les annonces immobilières :
- Le loyer de base à ne pas dépasser, fixé par arrêté préfectoral selon les caractéristiques du bien ;
- Le loyer majoré dans le respect de la limite autorisée, soit 20 % ;
- Au besoin, le complément de loyer. Il peut permettre de dépasser la limite si les caractéristiques de confort et de localisation du bien le justifient (jardin, terrasse, vue, etc.).