Colocation : la différence entre bail unique et bail par colocataire
Le bail par colocataire
Chaque colocataire est seul responsable du paiement de sa part de loyer. Il reçoit sa propre quittance correspondant au montant acquitté. En cas d’impayé de loyer, le bailleur se retourne contre le colocataire concerné et peut démarrer une procédure d’expulsion à son encontre.
Le bail unique
Avec une colocation à bail unique, chaque colocataire est solidaire des obligations financières des autres occupants si le bail prévoit une « clause de solidarité » (ou clause d'indivisibilité de la dette de loyer). Autrement dit, si un colocataire ne paie pas son loyer, les autres colocataires doivent le payer à sa place, sous peine de voir le bail de colocation tout simplement résilié.
Si le bail de colocation ne prévoit pas de clause de solidarité, alors l’impayé sera traité comme dans le cas d’une colocation à baux multiples.
Bon à savoir
Quelle est la durée de la solidarité entre colocataires ?
Depuis la loi ALUR, la solidarité du colocataire qui quitte la colocation prend fin à l'issue de la période de préavis si un nouveau locataire le remplace. Dans le cas contraire, il reste redevable des impayés de loyers jusqu’à 6 mois après son départ.
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Dépôt de garantie : comment ça se passe ?
Bail par colocataire
Chaque colocataire verse sa quote-part du dépôt de garantie qu’il récupérera au moment de quitter le logement, sauf en cas de dégradations à sa charge.
Bail unique
Le montant est divisé entre tous les colocataires. En cas de départ d’un des colocataires, le propriétaire peut conserver la totalité du dépôt de garantie. Deux possibilités pour le colocataire sortant :
- Attendre la fin du bail pour récupérer sa quote-part
- Se faire rembourser par les colocataires qui restent dans le logement
Bon à savoir
Montant du dépôt de garantie en colocation
Pour une colocation vide, le montant de la caution est égal à 1 mois de loyer hors charges maximum. Pour une colocation louée meublée, il peut aller jusqu’à 2 mois de loyer.
Arrivée d’un nouveau colocataire : bail individuel ou collectif ?
Bail par colocataire
Pour une colocation avec baux individuels, le propriétaire peut faire entrer un nouveau locataire au sein de la colocation sans demander l’accord des colocataires déjà présents.
Bail unique
Les colocataires désirant accueillir un nouvel arrivant doivent obligatoirement obtenir l’accord du propriétaire-bailleur. Il en va de même pour le bailleur, qui doit demander l’autorisation à ses différents locataires avant de faire entrer un nouveau colocataire.
Bail individuel ou collectif : lequel choisir ?
En matière de paiement des loyers, la colocation à bail unique paraît très avantageuse pour les bailleurs. Ce dernier permet de réduire les risques d’impayés et d’alléger les démarches pour la restitution de la caution. Pour les colocataires, si le contrat ne comporte pas de clause de solidarité, les obligations de chacun se limitent à sa quote-part.
Pour la facilité à louer, l’avantage revient au bail individuel. Plus flexible, il permet de choisir les colocataires qui peuvent arriver dans le logement ou le quitter à tout moment. Il peut s'adapter à chaque locataire (un bail étudiant de 9 mois pour l’un, un bail classique d’1 an pour l’autre, etc.). En outre, il est beaucoup plus facile de trouver des colocataires avec ce type de bail. En effet, beaucoup sont réticents à l’idée d’engager leur responsabilité pour le compte d’inconnus.
Enfin, concernant la gestion locative, le bail individuel n’est pas la meilleure option pour le bailleur. Chaque chambre constitue un logement indépendant, avec son propre bail, ses propres quittances et ses propres charges. Ici, le bail individuel apparaît comme plus chronophage en gestion que le bail collectif.
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