Réussir un investissement en station de ski

Un placement payant moyennant une étude complète

Miser sur l'immobilier de tourisme permet d'espérer une bonne rentabilité. Cependant cette dernière peut s'avérer très variable d'une destination et d'une saison à l'autre, et cette observation est d'autant plus vraie en montagne. La location de sports d'hiver se caractérise par des fondamentaux à bien prendre en compte :

• Le prix du m² en station de ski est généralement élevé
• La saison de location est relativement courte (de 16 à 18 semaines)
• L’enneigement détermine le succès ou l'échec d'une saison
• L’offre immobilière est marquée par la présence de nombreuses résidences de services gérées par baux commerciaux moyennant des charges élevées

Au-delà d'un intérêt pour la montagne et une volonté d'y disposer d'un pied à terre sur les pistes, l'investisseur averti ne peut se passer d'une étude très complète. Comme toujours en matière d'investissement, le rapport prix proposés et revenus locatifs prévisibles doit être le meilleur possible.

Bon à savoir
La montagne en chiffres

• 10 millions de touristes par an
• 6 nuitées par séjour en moyenne pour la clientèle française
• 2 130 € de dépense en moyenne pour un couple avec deux enfants pour une semaine
• 15,7 millions de nuitées vendues en France (saison 2017-2018)

Identifier la station idéale avant d’investir sur un appartement de ski

La recherche de la station de ski idéale pour investir se concentre vers celles qui sont situées à plus de 1 500 mètres d'altitude. Cela limite les risques de défaut d'enneigement notablement aggravés par le réchauffement climatique. La proximité d'une gare SNCF, d'un aéroport ou d'une autoroute est primordiale, tout comme l'étendue, la qualité et la diversité du domaine skiable.

Les sports d'hiver évoluent, et l'offre doit pouvoir répondre au plus grand nombre. Les familles apprécient les pistes faciles, la luge et la randonnée, tandis que la jeunesse, adepte de sensations fortes, privilégie les snowparks, le snowkite, le paraski, le yooner, le snowscoot ou l'airboard. Les différentes activités présentes dans la station peuvent également être un plus : cinéma, spa, patinoire ...

Cibler le bon appartement

Le rapport des vacanciers à la montagne a beaucoup évolué ces dernières années. Le temps passé sur les pistes diminue, et la tendance est au thermalisme, à la gastronomie, aux festivals et à la convivialité. De fait, les touristes passent plus de temps dans leur appartement de location. Ce dernier doit nécessairement offrir une surface plus importante que par le passé ainsi qu'un confort maximal. Comme souvent en matière d'immobilier de tourisme, ce sont les appartements familiaux qui se louent le mieux. Les studios cabines de 18 m² ont aujourd'hui bien moins la cote que les appartements de 30 ou 35 m².

Prix et loyers

Si le prix au m² dans les stations les plus prestigieuses (Courchevel ou Megève par exemple) peut atteindre les 15 000 euros, en dehors de ces destinations huppées, celui-ci s'affiche entre 3 000 et 6 000 euros dans les Alpes. En 2019, ces appartements se louent en moyenne à la semaine 1 550 euros à Courchevel, 680 euros à La Plagne et 554 euros à Serre-Chevalier. Des écarts importants, compte tenu de la diversité des 350 stations de ski françaises.

L'investissement dans une résidence de tourisme

La promotion immobilière propose de nombreuses opportunités en résidence de tourisme. L'acquéreur y acquiert un appartement et signe un bail commercial. Le gestionnaire de la résidence se charge de la location, offre de nombreuses prestations à la clientèle et se charge de l'entretien moyennant des charges. Le propriétaire bénéficie quant à lui d'une période de disponibilité de son appartement et d'avantages fiscaux lié au statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP). Pour répondre à l'attractivité de la montagne, de nombreux projets de qualité sont actuellement proposés à la vente.