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Définition : changement de destination pour un bien immobilier
La « destination », en matière d’immobilier, (bâtiment, local, entrepôt ou encore appartement), désigne son usage. La destination d’un bien immobilier est régie par le Code de l’Urbanisme. L’article R.151-27 prévoit lesdites catégories de destination :
- Activités des secteurs secondaire & tertiaire
- Commerce et activité de service
- Équipements d'intérêt collectif & services publics
- Exploitation agricole & forestière
- Habitation
Pourquoi faut-il soumettre une demande de changement de destination ?
La destination, qui se veut permanente et réelle, est attachée au bien et non à son propriétaire. En cas de vente, le futur propriétaire du bien ne peut pas changer son utilisation actuelle, sans avoir au préalable consulté le PLU (« Plan Local d’Urbanisme ») et soumis une demande de modification de destination.
Quelles sont les démarches nécessaires pour modifier la destination d'un bien ?
De toute évidence, le changement de destination est une procédure encadrée par le Code de l’Urbanisme. Cette démarche requiert en effet un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux, selon le type de changement de destination envisagé.
Concrètement, ces autorisations impliquent des démarches administratives rigoureuses. Elles permettent d’ailleurs à la municipalité de vérifier la conformité de votre projet avec les dispositions du règlement du PLU.
À noter qu’il est impératif d’obtenir une déclaration préalable si votre projet porte uniquement sur le changement de destination du bâtiment, sans modification de son aspect extérieur ou de ses structures porteuses.
Bon à savoir
Cas d’exception
Si votre projet implique des changements au niveau des façades du bâtiment (ajout d'une porte ou remplacement d'une fenêtre) ou s'il altère les éléments structuraux porteurs (démolition d'un plancher ou de cloisons porteuses), l'obtention d'un permis de construire est requis.
Changement de destination : quelles sont les règles applicables en matière d’urbanisme ?
Dans le cadre de travaux sur votre terrain, les règles fixées par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) sont à respecter. L’aménagement du territoire au niveau local y est spécifié, notamment les différentes zones et règlements spécifiques de la ville.
Certains secteurs de votre commune, comme les zones d’activités industrielles, peuvent être destinés à accueillir uniquement des activités professionnelles.
Bon à savoir
Cas d’exception
Dans les centres-villes, il est fréquent que les activités artisanales et les espaces commerciaux soient protégés par le PLU pour préserver les commerces de quartier et répondre aux besoins des résidents. Par conséquent, leur conversion en logements ou bureaux est proscrite.
L'autorisation de modification d'usage : préservation des logements en zones tendues
Dans les villes où l’offre de logement est insuffisante, les locaux à usage d’habitation sont protégés par le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).
Par exemple :
- À Paris, en petite couronne et dans les villes de plus de 200 000 habitants, la transformation d’un logement en bureau ou en local professionnel doit faire l’objet d’une demande de changement d’usage. Il s’agit d’une démarche indispensable à réaliser, en amont d’une demande de changement de destination.
Bon à savoir
Autorisation temporaire à titre personnel : dans quelle situation ?
Si votre projet a pour conséquence de supprimer un logement, il vous faudra compenser cette suppression par la création d’un logement de surface équivalente. Si la compensation n’est pas possible, seule une autorisation temporaire à titre personnel peut vous être délivrée, sous certaines conditions fixées par la réglementation locale (transformation partielle du logement, conservation des pièces humides, etc.).
L’autorisation de la copropriété, un accord indispensable
Si le bien fait partie d’un immeuble en copropriété, vous ne pouvez pas engager de travaux sans obtenir l’accord préalable de l’Assemblée Générale des copropriétaires (AG). Ceci s'applique également en cas de modification de la destination d'un espace.
En apposant votre signature sur la demande d'autorisation d'urbanisme, vous vous engagez également à détenir l'approbation des copropriétaires pour cette autorisation.
Dans le cas contraire, votre permis de construire ou votre déclaration préalable serait considéré comme frauduleux et pourrait être annulé.
Modification de l'usage d'un bien : quelles sont les répercussions ?
La transformation d'un local professionnel en logement, ou inversement, a des conséquences sur la fiscalité applicable. Certaines taxes, comme la contribution économique territoriale, ne sont pas exigibles pour les locaux d'habitation.
Le mode de calcul de la taxe foncière sera ajusté en fonction de la nouvelle utilisation du bâtiment. Vous êtes donc tenu de notifier ce changement au centre des impôts de votre localité dans les trois mois qui suivent la réalisation effective de la transformation du bien.
À titre informatif, le changement de destination d’un bien génère de la surface taxable. Cette démarche est donc soumise au paiement de la taxe d’aménagement.